房企高喊“活下去” ：资本倾向优势企业 中小房企忙转型升级

　　今年上半年，房地产企业几家欢喜几家愁。受到楼市调控政策的影响，各线城市成交量整体呈下降趋势。但是商品房销售面积、销售金额较去年同期仍稳步增长。

　　在此背景下，房地产行业发展分化明显，优势资源和消费者购买意愿都倾向大型房企，高喊“活下去”的万科在2018年上半年，仍旧是A股上市公司中持续盈利年限最长的房企。

　　截至目前，新三板房产相关公司均已披露2018上半年中期业绩，上半年究竟有几家企业赚的盆满钵满，几家企业经营惨淡？中小型房企在转型困局和激烈的竞争环境下，又该何去何从呢？

　　逾八成新三板房企盈利保利物业净赚1.85亿

　　在楼市调控政策偏紧和行业发展分化明显的形势下，新三板房产相关公司在2018上半年的业绩表现出人意料。新三板市场100多家房产相关挂牌公司中，物业管理公司数量最多，逾八成新三板房产相关公司盈利，18%的新三板房产相关公司出现亏损。

　　保利物业在2018上半年盈利1.85亿元，同比增长64.43%，归母净利润增长率三年来实现超过60%的增长速度。19家房产相关公司净利超过1000万元，兴中能源、正合股份、美的物业、开元物业、一卡通归母净利分别为4369.52万元、4355.25万元、3627.54万元、3112.51万元、3110.28万元。另外，还有44家企业盈利过百万。

　　据保利物业半年报显示，公司业绩大幅增长主要得益于公司全方位延伸社区增值服务，特别是美居服务及社区配套业务的经营能力得到大幅提升。

　　营收规模上 ，2018上半年收入过亿的房产相关公司有27家，排名前五的是保利物业、一卡通、建投实业、开元物业和上房服务。2018上半年营业收入分别为18.53亿、4.46亿元、4.14亿元、3.41亿元、2.9亿元；同比增长率分别为30.30%、10.47%、11.22%、32.43%、1.49%；

　　在房地产行业发展放缓的整体环境下，经营不太乐观的也不在少数。2018上半年共计19家新三板房产相关公司出现亏损，11家企业亏损在100万至500万之间，6家亏损100万以下。房谱网亏损最高，达到-1165.77万元，

　　房谱网主要从事顾问策划、销售代理及自动估价咨询服务，房地产数据服务，经营电子商务、网络商务服务。公司2018上半年营业收入1743.03万元，同比下降46.09%，亏损1165.77万元。

　　据房谱网披露的2018半年报显示，亏损的主要原因是平台新房代理销售收入较上年同期下降了57.19%，由于受到政府实施限售限购政策的影响，公司平台新房代理业务收入整体下滑。值得注意的是，房谱网已经连续三年出现亏损。

　　其他新三板房企相关公司亏损原因不尽相同，其中新景祥表示，公司出现亏损的原因是由于受到政府“严监管”和“去杠杆”的双重措施影响，房地产行业在市场调整不确定性因素下发展受到了一定的限制，导致公司业绩受到影响，代理销售收入和顾问咨询业务与上年同期相比分别减少了14.71%、16.54%。

　　A股房企赚钱效应显着资本倾向优势企业

　　与新三板房企上半年仅有一家盈利过亿的情况不同，A股房企中大中型房企盈利能力普遍较为优秀，营收大于100亿的房企均实现营业收入、归母净利润正增长，【阳光城(000671)、股吧】、中南建设、新城控股营收增速分别达214%、180%、123%、105%。

　　据统计，A股共有138家房地产企业，其中，万科A、招商蛇口、华夏幸福、保利地产、绿地控股2018上半年归母净利居前五。5家企业2018上半年归母净利润分别为91.24亿元、71.17亿元、69.27亿元、65.05亿元、60.56亿元。此外，中天金融、新城控股、【金地集团(600383)、股吧】等15家企业盈利超10亿。还有65家企业盈利过亿。

　　强大的赚钱效应，也为A股房企带来了极强的“吸金”能力。据统计局数据显示，2018年上半年A股上市房地产公司融资规模(主要为借款+发债)合计9137亿元，同比增长19%。其中，A股营业收入小于100亿元的房企，在融资及合作开发上均不具备优势，融资规模合计3300亿元，同比增长11%，低于整体板块19%的增长率。

　　值得注意的是，据证监会近日向券商下发的“再融资33条”文件，主营业务为房地产(包括宅地产、商业地产)的上市公司，或主营业务虽不属于房地产，但目前存在房地产业务的上市公司申请再融资，为防止募集资金变相用于房地产业务，暂不推进审核。此外，报告期主营业务原为房地产的上市公司，申报时符合主营业务已经实现转型、公开承诺在国家宏观调控期内不从事房地产业务且房地产业务已清理完毕条件的，可予以推进审核。

　　新三板房产相关企业在融资方面的表现虽不可与之相较，但也有表现突出者。截至目前，新三板有29家房企成功通过定增融资，融资总额合计25.38亿元。大部分企业的融资目的都是补充流动资金，部分企业融资目的是项目融资、做市库存、收购资产和偿还债务等。其中武侯高新融资17.56亿元成为新三板房产相关公司融资榜首。

　　中小房企忙转型市场竞争加剧

　　随着行业调控政策频繁且迭代升级节奏较快，加之房地产行业资本运作和行业整合趋势明显，龙头集聚效应明显。而中小型房企未来发展面临转型升级和市场竞争风险加剧。

　　目前已有不少新三板房产相关公司抓住互联网、大数据和人工智能的东风进行业务的转型升级，为消费者提供更多的增值服务，许多房地产开发商深耕物业服务的同时开始融合人工智能发展新业务或增值服务。然而大多数新三板房产相关公司是主营物业服务的企业，可以预见未来的市场竞争将愈演愈烈。

　　在未来的发展方向上，A股房企“改名”扩大公司经营范围，房地产企业高喊转型和多元化的呼声频频出现，纷纷朝着多元化、服务型企业和物业方向转型升级，从而提高增值服务。

　　这样的转变在新三板房产相关公司中亦有例子。同样采用“改名”方式拓展公司经营范围，乐生活在2018年9月12日完成工商变更手续，新增送水服务(纯净水)这一项经营范围，公司全称由“乐生活(北京)智慧社区投资发展股份有限公司”变更为“乐生活智慧社区服务集团有限公司”。

　　除了增加转型升级和提升增值服务外，新三板房产相关公司也在建立自有品牌并通过各种方式提升企业品牌的影响力和美誉度。例如，一卡通在半年报中表示，2018年不断加大品牌建设力度，提升公司美誉度，同步开展新媒体建设、专项传播、社会责任履行以及增强媒体合作等方面工作，并获得显着成就。

　　相比之下，拥有知名母公司品牌使用权的企业在打造品牌方面要轻松的多。美的置业能成功登陆港交所，美的品牌可谓功不可没。美的置业招股书中显示，公司长期受惠于美的品牌及品牌影响力，美的品牌对其发展发挥重要作用，助推其在目标市场上获得成功。而新三板企业保利物业同样是隶属于【保利地产(600048)、股吧】的控股子公司，拥有保利品牌商标的使用权限，这无疑增加了保利物业的品牌美誉度和影响力。

　　除此之外，在新三板房产相关公司发展过程中，背靠大树好乘凉的优势也十分明显。营收前十的新三板房产相关公司，公司控股股东大多为资本雄厚的大型公司或是上市房企。例如上市公司保利地产持有保利物业95%的股权，建投实业背后是中国建银投资有限公司，美的物业是不久前在港交所上市公司美的置业的控股子公司。可以说，新三板房产相关公司中开展物业方面业务的企业，或多或少都借助了母公司转型升级的东风。