港股IPO|上坤地产负重200亿债务，二次闯关港交所

　　10月30日，获悉，物业开发商上坤地产集团有限公司(上坤地产)更新了聆讯后资料。此次港交所主板上市，农银国际担任其独家保荐人。

　　据招股书显示，上坤地产成立于上海，创始人朱静在此之前担任建业地产副总裁，在房地产行业有着17年的从业经验。2020年，上坤地产在「中国房地产开发企业百强」中位列第79位，较2019年的第89位有所上升。

　　行业“黑马”，版图扩张迅速

　　虽然上坤地产在2010年才成立，但是从财务上看，上坤地产近三年一直保持较快发展速度。

　　收入方面，2017-2019年的营收分别为人民币(下同)12.01亿元、68.47亿元及75.35亿元，复合年增长率为150.5%。2020年前4个月实现收入11.49亿元，毛利收入为5.93亿元，较去年同期增长3.5%。此外，截至今年4月上坤地产实现毛利率51.6%，继续处在行业较高水平。

　　在期内溢利方面，上坤地产的溢利分别为0.35亿元、6.73亿元及6.77亿元，复合年增长率为342.3%。今年前4个月实现溢利1.58亿元。

　　此外，从业务版图来看，上坤地产在2016年首次进入江苏省，随后拓展至长三角经济区、珠三角经济区及中部核心经济区的其他一线、二线及强三线城市。截至2020年7月31日，上坤地产的住宅物业拓展到14个城市，涉及八个省份及直辖市，共拥有49个项目，总土储达410万平方米，其中上海区域占土地储备总量14.5%。

　　背负百亿债务，融资成本高企

　　虽然上坤地产发展迅速，然而版图扩张却是以大幅举债为代价的。

　　最新招股书显示，2017-2019年，上坤地产连续3年背负百亿流动债务。截至2019年末，其流动债务总额约为193.5亿元，作为对比，当年营收仅为75.35亿元。

　　截至2020年4月30日，上坤地产债务总额为222.74亿元，而同期其净利润仅1.58亿元。

　　上坤地产的净负债率随之水涨船高，2017年其净负债率高达684.9%。

　　上坤地产意识到了这个问题，并自2018年起，上坤地产有意识地去杠杆，当年净负债率降至325.9%，2019年又进一步下降至118.8%。截至2020年4月30日，上坤地产的净负债已降至73.8%，成功将自己放在“三道红线”监管范围之内。上坤地产暂时安全了。

　　值得一提的是，作为中小型房产开发商，上坤地产还存在融资成本较高的问题。

　　目前，上坤地产已与资产管理公司(为独立第三方)就项目开发订立了13份融资协议，年利率在10.5%-16.5%。

　　而在2020年上半年，中海、万科、恒大等六家行业领导公司的信用债平均融资成本为3.92%，海外债平均融资成本7.08%。

　　上坤地产的融资成本是比较高的。

　　事实上，在房地产领域金融监管依旧从严的背景下，品牌房企融资成本更具优势。

　　收款周期不断延长，回款难度增大

　　除了债务端令人头疼，上坤地产的收款难度也在不断加大。2017-2019年，上坤地产的贸易应收款项周转天数分别为124.3天、168.5天及219.2天。呈现不断增长趋势。

　　此外，截至2020年4月30日止四个月，上坤地产的贸易应收款项周转天数突然跃升至307.9天。对此，上坤地产的解释是，主要由于物业租赁收入的减幅超过同期贸易应收款项的减幅。该等物业租赁收入相对较低主要由于该公司授予租户租金宽免，即在今年1月及2月向若干租户授出豁免约一个月租金的租金宽免以支持其业务。

　　出于种种原因，上坤地产的回款周期在不断延长是不争的事实。上坤地产表示会加大收款力度，但是在未来，上坤地产能否及时回笼资金从而降低财务风险还是个未知数。

　　在地产行业由增量过渡到存量的时代，房地产行业迎来新的变局。如在今年传出个别头部房企的的巨额债务问题，引发社会广泛关注。上坤地产能否延迟此前快速增长的势头，并在此过程中注意企业的健康成长而不是过渡负债，这才是摆在上坤地产面前的最大难题。

　　头图来源：123RF

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