地产行业最新市场研究（9月20日）

站在目前时点，我们认为地产板块配置价值持续凸显：1)中报业绩靓丽，毛利率提升叠加预收充足，2017-2018年业绩高增长可期;2)7、8月行业销售数据转淡，政策预期改善，短期政策大幅加码概率较小;3)地产板块低估值低持仓低涨幅。个股推荐方面，强调业绩为王，建议关注价值成长组合：1)低估值受益集中度提升的龙头房企万科、金地、保利、招商等;2)二线成长阳光城(000671)、新城、蓝光、天健、华夏、滨江等。

　　本周成交：成交环比上升，同比下降。本周重点城市成交54337套，环比升g%，同比降18%，其中一线城市环比降2%，二线城市环比升10%，三线城市环比升g%，低于2016年周均24.9个百分点，2017年日均成交环比2016年降19.8%。推盘量环比下降，去化率环比下降。上周( 9.04-9.10)重点城市新开盘23个项目，推出房源4324套，环比降54.4%，低于2016年均值45.58个百分点。平均去化率76%，环比降3个百分点。一手商品房9月日均成交：环比下降，同比下降。截止9月16日，重点城市日均成交套数环比降2%，同比降33%，其中一线城市环比降7%(同比降46%)，二线城市环比升4%(同比降32%)，三线城市环比降6%(同比降30%)。二手房成交环比上升同比下降。二手房成交环比上升同比下降。本周二手房整体成交套数环比升3%，同比降4g%。19城二手房挂牌套数周环比降0.57%0 19城二手房挂牌套数环比降0.57%。9月16日19城二手房挂牌套数34.50万套，周环比降0.57%，深圳升0.63%，北京升0.64%，上海升1.4g%，广州升2.27%，成都降3.8g%，重庆降6.54%。

　　本周动态：国家统计局公布2017年1-8月全国房地产开发投资和销售情况。平安观点：投资韧性十足，全年有望维持较高增速。前8月房地产投资同比增长7.9%，其中8月单月投资同比增长7.8%。我们判断投资保持较高增速主要原因：1)1-8月PPI累计同比上升6.4%，原材料上涨带动建安成本上升对投资形成支撑。2)按照2年半左右施工周期，2014-2015年新开工均为负增长，意味着2017年为竣工小年，而新开工得益于核心城市供地加大及三四线销售火爆，仍有望维持5-6%增速，进而带动施工面积增长;3)1-8月土地成交价款同比增长42.7%。为土地购置费提供支撑。低基数带动单月开工回升，房企补库存积极。1-8月全国新开工同比增7.6%，增速较1-7月降低0.4个百分点;受低基数影响，8月单月新开工同比增长5.3%，较7月上升10.2个百分点。1-8月全国土地购置面积及土地成交价款同比分别增长10.1%和42.7%，两者增速差由前7月的30个百分点扩大至33个百分点，土地市场依旧火爆。考虑到今年为住建部及各省市要求加大供地的第一年，预计四季度核心城市土地供应仍有望加大，进而对全年土地购置、新开工及投资形成提振。

　　风险提示：基本面大幅恶化风险。

　　房地产行业估值提升 政策约束减弱

　　新房市场热度回落，二手房成交整体热度稳中有升。根据我们跟踪的60样本城市来看，2017年第37周新房绝对成交水平为951套(均值概念)，环比下滑10%，相比2016年周均1487套减少了36%，低于过去五年周平均成交套数1166套。我们跟踪的60个样本城市中，一线、调控二三线、重点二三线分别环比下滑8%、8%、16%，市场热度回落。我们跟踪的14样本城市成交均值为997套，环比上涨3%、同比下滑10%、年初累计同比减少20%。

　　上周板块独领风骚，行业投资数据持平超预期，板块热度持续回升。上周申万房地产板块整体上涨3.67%，同期沪深300上涨0.02%，跑赢大盘，在申万28个子行业中独领风骚，成交量1176.3亿元，环比上涨12%，板块热度持续回升。统计局公布1-8月全国房地产开发投资数据，同比增速持平，超市场预期，我们判断板块的估值会缓步上行，行业空间会被再次打开，政策约束性减弱。

　　开发投资增速持平超预期，后期保持乐观展望。2017年1-8月份，全国房地产开发投资6.9万亿元，同比增长7.9%，增速与1-7月份持平;其中住宅投资4.7万亿元，同比增长10.1%，增速提高0.1个百分点。1-8月份土地成交价款6609亿元，增长42.7%，增速提高1.7个百分点。9月投资增速基数最高，Q4基数并不高，全年投资增速由于土地购置乐观，新开工回落速度趋缓，我们维持5-6%左右增长的判断。

　　REITs政策法规酝酿中，西安限购为市场降温。据《经济参考报》消息，证监会正在加紧研究面向个人投资者的公募REITs产品制定相关的政策法规，其中，租赁运营类、公寓类以及公租房等相关企业的REITs将成为政策最先鼓励的方向。我们认为REITs将打通住房租赁企业融资渠道，为“租售并举”这一长效机制奠定融资基础。西安暂停向已拥有2套及以上住房(含新建商品房和二手住房)的本市户籍家庭、拥有1套及以上住房的非本市户籍居民家庭售房;无房且提供2年个税或社保证明的非本市户籍居民家庭可购买1套住房。

　　行业投资数据持平超预期，板块热度持续回升，我们判断板块的估值会缓步上行，行业空间会被再次打开，政策约束性减弱。优先推荐深圳地方国企改革小市值标的天健集团(000090) 、受益长租公寓概念的世联行(002285) ;其次推荐低估值蓝筹金地集团(600383) 、销售放量二线蓝筹蓝光发展(600466)，建议关注陆家嘴(600663) 、保利地产(600048) 、招商蛇口(001979)、华侨城A(000069)、华发股份(600325) 、南山控股(002314)、南国置业(002305) .

　　风险提示：信贷政策进一步趋紧等。

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