楼市、股市纷争再起 看谁笑傲江湖

　　最近各大媒体竞相报道，在江浙地区发现有“炒房”套现资金投入股市之迹象，所谓“春江水暖鸭先知”市场中最敏感的资金已做出自己的选择，亲爱的投资者你又做何选择呢？

　　随着老百姓收入水平的不断提高，手中闲钱也在不知不觉地增加中，如何打理这些闲钱，让财富保值增值成为摆在老百姓面前一个现实问题。究竟该如何打理呢？是继续买房子还是炒股？是买黄金还是存银行？还有进行高大上的投资移民或是投资各种海外保险呢？值得每一位老百姓认真思考。

　　目前在国内适合普通老百姓投资的比较大众化的投资品种主要有：银行存款、房产、股票，基金，债券，银行理财，黄金等。此外还有一些风险较大，也相对小众的现货、期货、外汇类，以及类似于比特币等更加小众化的其他投资品种。

　　站在大部分老百姓能接受、能理解、能操作的角度，光大证券浙江分公司投顾团队就重点聊聊未来一段期间，是更适合投资房产？还是更适合投资权益？

　　一、请大家务必读三遍：房子是用来住的，不是用来炒的

　　过去十年，房产投资的确收益颇丰，买房早的、买房多的投资者都赚得盆满钵满。很多核心城市的房价过去十年涨了3、4倍都不止。如果再叠加杠杆因素，买房投资收益则又要翻几倍。

　　过去十年，各类投资品累计投资回报统计

　　这么来看，房产确实是过去10-20年一项不错的投资。但是，这样的时代可能已经过去。

　　1、政策力挺“房住不炒”，房产投资黄金时代渐趋终结

　　大咖任泽平曾经对地产投资有过一段精辟的论述：长期看人口、中期看土地、短期看金融，实际在我国，长期、中期和短期都可以归结为一句话——看政府的政策导向和力度。历史事实也多次证明，每回政府鼓励或者调控地产行业，大家老老实实听政府的话，跟着政策鼓励的大方向走就对了，如果你偏要跟政策大方向反着来，结果大都十分悲催。

　　自2019年7月30日中央政治局首提“不将房地产作为短期刺激经济的手段”之后，来自中央及地方明确针对房地产金融领域调控超过20次，无论是监管领域还是整治力度均持续升级。

　　(1)8月初银保监会下发专项检查通知，重点检查32个城市的银行在四大领域房地产业务。8月30日发文，强调地方中小银行机构存在违规为“四证”不齐房地产项目提供融资等问题。

　　(2)9月11日，中国银保监会首席风险官、办公厅主任肖远企在银保监会通气会上表示，当前监管部门着力压降通过表外资金违规绕道流入房地产的行为。

　　(3)浙江银保监局日前下发文件，要求银行机构加强个人消费贷款用途管控，强调“严禁用于支付购房首付款或偿还首付款借贷资金”。

　　当前政策一再强调“房子是用来住的，不是用来炒的”，北上广深的房子，在未来10-20年再涨7、8倍或是3-5倍的可能性已经大幅降低，更别说二三线城市的房子了。

　　2、我国人口红利正逐步转向结束，房产投资的基础将发生改变

　　城市房价得以维持高位的基础，是这个城市在未来相当长的一段时间内，还有能力吸引更多的外来人口持续流入。这也就是为什么全国各个大中城市纷纷出台人口落户政策的初衷。但现实状况是，目前的农村和小城镇，只剩下一些老弱妇孺，而在一些中小城市，二三十岁的年轻人如果不能进入体制内工作的话，去大城市打拼几乎成了唯一的选择。没有人口流入的地方，房子只是砖头，不叫房产；没有人口流入的地方，宏大的产业规划只能是画饼。这样的背景下，各大城市之间房产价格差异将进一步加剧，投资房产风险与难度同步加深。

　　以简单的卖房变现为例，如果你房产所在城市人口增长乏力，以后卖二手房的时候，连看房的人都没有，因为本市居民手里已经有那么多房产了，没有购房的需求。以后大多数三四线城市的二手房“有价无市”就是大概率事件，真的想要出手自己手中的房产的话，折价会比较厉害。

　　3、房价不断抬升，首付日趋吃力，房产投资正由大众投资向小众投资裂变

　　对于房产投资者来说，一套房子需要消耗大量的资金，还要背负高额的债务，过去，房价在8000元、10000元的时候，普遍老百姓投资房产尚可奋力一搏。但现在一二线城市房价纷纷越上2万元、3万元大关，投资房产对普通老百姓而言已是望尘莫及，再加上由此房产投资将逐渐由大众投资品，变成小众投资品。

　　综上，光大证券浙江分公司投顾团队认为：在“房住不炒”大的政策背景下，房产投资风险日渐丛生，过往闭着眼就能赚钱的时代已一去不复返，未来房产投资将越来越成为一个专业的投资品，其需要关注考量的因素更加细化，如宏观政策、流动性、土地供应、税收政策、区域规划、学区配套等。如果你不能对上述因素进行客观、专业评估的话，建议房产投资需谨慎，除非你不缺钱，买房如买白菜，那就另当别论。

　　问题来啦，如果房产投资变得难度重重，那么未来老百姓的钱还有其他更合适的投资选择吗？

　　二、“权益资产”一个更适合普通老百姓投资的选择

　　据统计，改革开放以来，真正能够跑赢通胀的大类资产主要有两类，一类是房产，尤其是以北上广深为代表的一线城市的房产；另一类则是以股票和股票型基金为主的权益类资产。如果老百姓的资产没有配置在这两大类上，他的资产大概率是在缩水的。

　　1、权益资产一个汇聚了中国最优秀企业家的集合地

　　权益类资产是由中国最聪明的数千个企业家所创建的资产，跟随社会发展的需求，这些企业家不断做大企业，使得他们背后的资产也一直保持上升态势。企业是推动人类进步最好的经济组织，所以在一个足够有效的证券市场下，优秀的企业不断在上市，差的企业退市，那么大市长期肯定上涨，因为它是这个社会最优秀的人不断推动社会进步的结果。

　　2、投资权益资产回报一点不比投资房产回报低

　　投资者大都听过这句话——“10个炒股7亏2平1赚”。那么权益投资真的就这么难赚钱吗？答案是：并不一定。

　　做个简单的测算，如果我们在2009年买50ETF，买了之后持有不动，每次的分红马上再次买入，截止2019年9月，年化复利率大概在9.1%左右。基本可以较好的跑赢通胀。那么我们要是投资于个股会是什么结果呢？

　　我们找到了雪球大V唐朝过去的一篇文章，用其文章中的例子来详细阐述投资个股的投资回报。(备注：该文章写于2017年)

　　文章中选用的案例是“【泸州老窖(000568)、股吧】（000568）”，选择该标的的原因主要是：(1)上市比较早；(2)市场同类竞争对手多，企业经营动荡大质地最多算是中等偏上；(3)老窖股价波幅比较大。上市至今，仅腰斩以上的跌幅至少有7次以上。

　　泸州老窖1994年5月9日上市，上市当日开盘价9元，全年最低价5.7元，最高价格21.2元。

　　假设在1994年9月投入20万，在20元的天价位置买入1万股。买入后持有不动至17年9月，既没有在76.6元逃掉大顶，也没有在3.1元抄到大底。简单说，就是投资者完全忘记了股价的波动，满仓经历了所有的腰斩。投资者所做的，只是在每年收到分红时，直接按照当时股价无脑买入。

　　将历年分红送转数据录入excel，并统计年度及半年度收盘价后，得出下表。

　　经计算，截止2017年9月，投资者持有208570股泸州老窖，按照2017年9月底收盘价56.1元计算，当前市值1170万元，23年年化回报19.35%——1170万，已经包含了全部分红在内，其中最近的2016年税后分红是17.7万元。

　　如果我们将统计截止时间继续往后顺延，即到2019年9月20日，投资者持有216776股的泸州老窖，按照当前的股价投资者持有泸州老窖的市值约为1930万元，25年96.5倍，复利20.05%。

　　未来随着资本市场的走强以及楼市调控的加强，资金将会发生财富的转移，从楼市转移到股市，楼市和股市的跷跷板效应将再次偏向资本市场。意味着权益类投资吸引力将进一步增强。为什么大部分投资者在做权益类投资的时候没能大幅赚钱呢？其实并不是因为没有买到文中提及的像泸州老窖那样的股票，而是因为大家不够坚持。

　　光大证券浙江分公司投顾团队建议：未来投资权益资产，要重点关注企业真实盈利的增长，只要盈利是持续增长的，那么股价的波动只是给你送钱多少的区别。股价上涨导致你的短期回报上升，长期回报下降；股价下跌导致你的短期回报下降，长期回报上升。切不可被股价牵着鼻子走。我们坚定的认为权益资产投资将是未来10-20年一条很好的资产投资之路。