聪明钱在想什么？黑石计划为房地产基金募资180亿

　　据援引知情人士，全球私募巨头黑石集团计划在今年晚些时候为旗舰房地产基金募集180亿美元，将成为黑石历史上最大的房地产基金，上一个募资纪录是2015年同类基金158亿美元。

　　知情人士透露，最新的旗舰基金与上一个基金策略差不多，都是在全球投资房产市场中的不良资产(distressed property)。6月黑石刚为一个专注于亚洲的机会型房地产基金筹资了71亿美元。

　　报道称，黑石已经成为私募股权行业最大的房地产投资者，这一领域也是今年刚被升职为总裁兼COO的Jon Gray大力押注领域，看重的是巨大盈利潜力。

　　在次贷危机和地产泡沫引发金融危机之前，黑石曾于2006年斥资390亿美元收购了美国最大的办公物业EOP(Equity Office Properties Trust)，创下史上最大REITs收购交易。黑石也于2007年10月起向希尔顿酒店投资了260亿美元，在今年5月清仓希尔顿后，黑石在这两笔投资上盈利至少200亿美元。

　　黑石集团从1991年起进军房地产业务，目前的地产资产管理规模高达1190亿美元，在美国、欧洲、亚洲和拉丁美洲持有多种物业类型，包括酒店、办公室、零售店铺、工业用地和住宅等。

　　黑石的竞争对手们也在行动。私募巨头凯雷集团也将于9月为旗下最大的美国房地产基金募资。英国《金融时报》9月12日报道称，全球最大资管机构贝莱德本周推出了欧元区的开放式房地产基金，首轮募资了2.8亿欧元，将投资区内或与欧元挂钩国家的办公室、零售和物流类地产。

　　贝莱德负责全球房地产业务的主管Marcus Sperber表示，投资者的资产配置偏好有所改变，很多客户计划增加对房地产的资金配置。今年早些时候的调查显示，255个受访客户中42%有增配需求。投资者正在调整配仓增加低流动性的资产，特别是房地产，以此产生高额回报和现金流。

　　资产调研机构Preqin在最新的房地产报告(Real Estate Spotlight)中发现，今年8月，全球已有167个私募房地产基金结束了2018年最后一轮募资，总募资额高达730亿美元。公共养老基金和保险公司等大型机构投资者正在大力押注地产，对抗通胀，并多元化在股债之外的资产持有。

　　还指出，除了房地产，全球投资者正在大量涌入替代类资产类别，推涨了私募行业整体的募资总额，例如2017年私募股权行业募资额是创纪录的4530亿美元。黑石也搭乘了客户的需求东风，7月消息称，公司即将为第八个买断基金(buyout fund)募资至少200亿美元。

　　贝莱德集团的房地产投资高管Ian Williamson曾表示，欧元区商业地产还在使用周期(occupational cycle)的早期阶段，改善的经济状况将继续推动区内地产表现。由此类推，黑石集团对美国房地产资产的大力押注，理由也差不多，背景都是经济基本面利好。

　　包括黑石在内的外资对中国房地产市场兴趣也非常旺盛，除了一以贯之的全球地产市场投资逻辑，也与中国逐步放开外资投资当地楼市的开放政策密不可分。

　　会员专享文章《中国楼市眼看见顶黑石这时候要求独资入市意欲何为？》本周分析称，以私募股权基金的形式重仓全球主要楼市的黑石集团，试图在中国市场更进一步：

　　黑石联合创始人兼CEO苏世民在纽约总部的投资者见面会上表示，希望在中国房地产市场取得独资准入权，而不是与当地企业合伙。

　　戴德梁行的数据显示，2017年外资于中国内地楼市的投资同比增幅高达84%，占全年总投资额的20%，而2016年该比例为14%。其中大宗交易包括顶新集团65亿元收购上海1788国际中心，基汇资本49亿元收购凌空SOHO、领展房地产投资信托基金41亿元收购广州西城都荟。

　　商业地产市场，外资开发商可以设立独资公司持有不动产项目。作为全球资管巨头，黑石集团已经在北京和上海布局，CEO苏世民呼吁中国楼市进一步向外资开放，指的是外资在中国内地设立独资的金融业务公司，面向中国境内投资人发行不动产信托、REITS和私募基金等。

　　目前，商务部明令禁止外资设立房地产投资性公司，这一领域成为外资的禁区，也是中国商业地产对外全面开放的最后一层窗户纸。

　　黑石集团周五收涨2.4%，报收36.80美元，接近一个月最高，今年以来股价累涨10%。