我国首单百亿租赁住房REITs获批 3股或最先受益

　　中联前海开源—碧桂园租赁住房一号资产支持专项计划已于2月2日取得深交所的无异议函。该租赁住房REITs是国内首单达到百亿级规模的REITs产品，同时也是目前租赁住房领域规模最大的证券化产品。

　　证监会相关业务负责人表示，碧桂园在租赁住房领域的战略布局，特别是与REITs工具有机结合的创新尝试，符合当前推动租赁住房发展的大趋势，具有较强的代表性。业内表示，随着我国房地产市场逐步迈进存量时代，租赁市场也在“租购并举”的政策下迎来蓬勃发展。数据显示，2017年我国整体租赁市场租金规模约为1.3万亿元，仅为美国同期的三分之一。预计到2025年，中国租赁市场成交总额将达到3万亿元规模。全国住房城乡建设工作会议提出，要深化住房制度改革，加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度。大力发展租赁住房市场特别是长期租赁，在人口净流入的大中城市加快培育和发展租赁住房市场，鼓励租赁住房企业机构化、规模化发展。租赁业将是我国房地产行业中增长最大的市场。机构建议关注三六五网(300295) （300295）、世联行(002285) （002285）、市北高新(600604) （600604）。

　　个股研报

　　三六五网

　　公司专注房地产和家具行业，为全国最大的房地产家具网络营销服务提供商之一。公司斥资1.25亿元获江苏贝客邦投资管理有限公司20%股份，丰富房屋场景生态体系。江苏贝客邦投资管理有限公司是集中式长租公寓管理企业，已在南京、北京、上海等地开设了门店，已开业运营及正在筹备中的公寓4000余间。公司房屋场景生态中包含一二手房交易、房屋租赁、金融服务等。参股长租公寓管理企业将填补公司房屋生态中的空白，进一步丰富房屋生态体系。公司针对市场空间广阔的租赁市场，公司推出租赁服务平台“爱租哪”以及开展以租金分期、拿房贷、装修贷为产品的租赁金融业务。租赁金融服务已经在南京、上海和合肥三地落地。预计公司2017/2018/2019年EPS0.57/0.70/0.89元，对应PE约为44.45/36.57/28.52倍，给予“增持”评级。[东北证券(000686) ]

　　世联行

　　公司主要发展集中式长租公寓——红璞公寓。目前红璞公寓开业4万间左右,在手房源10万间,长远目标100万间。按照未来长租公寓总量在2800万间左右的假设,公司市占率能达到3.6%。在低收益的租赁行业中,公司的长租业务净利率能达到10%,单间房源一年净利润约2000元,若达到100万间则能贡献20亿净利润。公司的2B渠道资源、专业的营销能力、到位的服务水平,使其在拓展速度和盈利能力上超越大部分竞争者; 公司作为国内稀缺的集中式长租公寓标的,我们选取美国的集中式公寓运营商EQR(33x)和AVB(29x)作为对标。预测17-19年公司营业收入分别为85.1/114.7/154.2亿,归母净利润分别为9.6/12.4/16.2亿,EPS分别为0.47/0.60/0.79,对应当前目标价17-19年PE分别为28.4/22.1/16.9倍。考虑到规模、成熟度和利润率,我们给予公司18年PE27倍,对应未来6-12个月目标价16.31元,首次评级“买入”。[国金证券(600109) ]

　　市北高新

　　公司地处上海，主营业务为园区产业载体开发经营及园区产业投资的综合运营商，下属有多家地产中介公司。公司定位于“ 精品园区”综合运营商、 服务集成商和投资商，已布局3.13 平方公里的上海闸北市北高新产业园和5.2 平方公里南通科技(600862) 城产业园。目前，市北高新园区经济每年30%高增长，园区生产性服务业比重已超90%。公司合计持有权益建面118 万平。同时，未来5 年市北高新园区可开发建面260 万平，南通储备4200 亩土地。近年来，公司加大了创投业务投资力度，未来发展可期。 我们预计公司2016、 2017 年EPS 在0.31 元和0.39元。考虑公司处于大张江范围内，未来有望享受上海科创中心和数据交易中心建设(具有市场唯一性)等政策利好，同时受益静安和闸北两区合并，我们给予公司2016 年90 倍PE，对应未来6 个月27.9 元目标价，给予“ 买入” 评级。[海通证券(600837) ]