国金证券--房地产行业研究：房价缓慢上涨 土地市场略有降温

　　【研究报告内容摘要】

　　事件

　　近日，国家统计局发布了《2020 年 1―7 月份全国房地产开发投资和销售情况》。 1―7 月份， 商品房销售额 81,422 亿元，同比下降 2.1%。商品房销售面积 83,631 万方，同比下降 5.8%。 全国房地产开发投资 75,325 亿 元，同比增长 3.4%。房地产开发企业到位资金 100,625 亿元，同比下降 0.8%。

　　评论

　　7 月商品房销售表现强劲：①7 月单月销售面积、销售额增速分别为 9.5%、 16.6%，增幅相比 6 月分别上升了 7.3pcts、 7.6pcts。 7 月单月销售额增速高于销售面积增速，平均房价上涨。②1―7 月商品房累计销售面积、 销售额分别同比下降 5.8%、 2.1%，降幅比 1―6 月份收窄 2.6pcts、 3.3pcts。③东部地区 7 月单月销售额增速 为 22.1%，在 4 个地区中最高，中部、西部、东北地区分别为 11.6%、 10%、 3.5%。并且东部地区 1―7 月累 计销售额增速同比增长 2%，今年以来首次回正。

　　7 月开发商开工意愿持续，新开工恢复情况好于预期： 7 月单月房屋新开工面积 22,496 万平方米，同比增长 11.3%。表明随着疫情稳定房企开工能力恢复，市场交易回暖，房企开发意愿持续。 1―7 月房屋新开工面积 120,031 万平方米，累计同比下降 4.5%，降幅比 1―6 月份收窄 3.1pcts，疫情以来新开工恢复情况好于预期。

　　1―7 月全国房地产开发投资累计同比增速保持正增长； 7 月土地市场初现降温：①7 月单月全国房地产开发投 资 12,545 亿元，同比增长 11.67%，由于施工、新开工单月情况较好。 1―7 月全国房地产开发投资 75,325 亿 元，同比增长 3.4%，恢复态势持续。②中部地区累计开发投资仍较弱，同比下降 3.1%；东部、西部和东北部 地区累计开发投资分别同比增长 4.0%、 8.3%、 2.5%。③7 月单月，商品房施工面积增速保持较快正增长，同 比增长 16.6%； 6 月单月土地购置费保持正增长，同比增长 8.7%。④7 月单月，房地产开发企业土地购置面积 环比增速（-47.3%）， 土地成交价款环比增速（-16.2%），是由于 6 月土地市场量价基数高的原因，同时表明 7 月土地市场开始降温。随着多城出台调控政策，叠加市场融资端调控政策出台的可能性增大，我们预计后续土 地市场可能继续降温。

　　融资端较为宽松， 7 月单月开发贷款增速放缓，按揭贷款增速提升：①到位资金回暖， 7 月单月值维持高增 长，同比增长 16.5%； 1―7 月累计值同比增长 0.8%，今年以来首次回正。②7―8 月定金及预收款维持高增 长，同比增长 15.3%。③7 月单月开发贷款、按揭贷款分别同比增长 14.2%、 25.3%，增幅较 6 月分别下降了 6.1pcts、 上升了 6.0pcts。并且 7 月按揭贷款增速（25.3%）仍然高于定金和预收款增速（15.3%）。说明 7 月 银行发放按揭贷款的速度继续加快，发放开发贷款的速度有所放缓。

　　投资建议

　　7 月以来多地调控政策出台，重点城市房价上涨速度有所放缓， 由于货币政策仍然比较宽松，居民改善住房和 向都市圈迁移的意愿仍然强烈， 全国房价将会维持缓慢恢复状态。市场传言对融资端的监管可能会加强， 我们 认为符合政策方向。我们认为未来房价缓慢恢复，土地市场降温，对于开发商仍是有利的局面。 我们认为下半 年房地产股票的上涨可以持续。并且我们认为头部房企的市占率提升将带来超额收益。 看好万科 A、保利地 产、金地集团（600383）、 招商蛇口（001979）、 龙湖集团。

　　风险提示

　　房地产调控超预期收紧；销售恢复程度低于预期。