国盛证券--8月土地市场点评：融资收紧拿地谨慎 土地市场连月降温

　　【研究报告内容摘要】

　　土地供应：全国土地供给持续下降，一线城市宅地供应回落明显。8月份全类型土地供应建面为18650万方，单月同比下降0.6%，连续两个月环比降低，1-8月累计同比小幅下降至2.26%。宅地土地供应建面为9801万方，8月单月环比下降6.4%，同比上升10%，累计同比小幅上升至2.26%。分城市能级来看，一、二、三四线城市宅地供应建面累计同比分别为53.6%、2.4%、-0.3%。其中，二线城市供给累计同比上升3.5pct；一线、三四线城市均有一定幅度的下降，累计同比分别下降16pct 和0.6pct，一线城市回落明显。

　　土地成交：成交量环比大幅下降，土地市场降温。成交方面，8月份全类型土地成交建面为15731万方，单月环比下降15.6%，同比上升6.2%，累计同比从-2.0%上升至-1.02%。宅地土地成交建面为7771万方，8月单月环比下降17.4%，同比上升14.0%，累计同比从-1.3%上升到-0.45%，成交量增长幅度较7月份持续下降。分城市能级来看，8月份一线成交建面有所下降，经历6月高点后连续两个月下降，累计同比降至55.3%。而二线城市和三四线城市成交建面累计同比则有略微上升，累计同比分别从7月的-0.1%和-5.6%上升至2.8%和-4.5%。

　　出让金：拿地回归谨慎，出让金环比降幅超两成。8月份土地出让金为3733亿元，8月单月环比下降23.6%，同比上升28.5%，累计同比从11.5%上升1.8pct 至13.3%。 楼面价与溢价率：楼面价环比走低，整体溢价率维持。8月份全类型土地平均楼面价为2749元/平，单月环比下降6.1%，同比上升17.8%，土地成交溢价率为15.4%，较7月下降0.2pct。分城市能级来看，一线城市、二线城市、三四线城市全类型土地成交溢价率分别为13.8%、13.0%、20.8%， 较7月分别下降2.7pct、上升0.6pct 和上升0.4pct。宅地方面，8月份宅地土地平均楼面价为4804元/平，单月环比下降7.6%，同比上升12.7%，一线、二线、三四线城市住宅平均楼面价分别为23,851、5,419、2,917元/ 平米。土地成交溢价率为17.8%，较7月上升1.3pct。分城市能级来看， 一线城市、二线城市、三四线城市宅地土地成交溢价率分别为18.2%、14.2%、25.0%，较7月分别上升0.4pct、上升1.1pct 和上升3.0pct。 流拍率：整体小幅降低，一线城市维持零流拍。8月份宅地土地的流拍宗数/(流拍宗数+成交宗数)和流拍宗数/推出宗数分别为4.1%和3.4%，较7月分别下降1.2pct 和1.4pct。分城市能级来看，一线城市、二线城市、三四线城市宅地土地流拍率分别为0%、3.4%、4.9%。分别持平、上升1pct、下降3pct。

　　投资建议： 1.经营稳健、现金流充裕、同时销售有一定增长潜力的龙头房企，如金地集团（600383）、保利地产（600048）、万科A；2.弹性较大、经营持续提升的成长型房企，如中南建设（000961）、【金科股份(000656)、股吧】（000656）、阳光城（000671）；3.现金流优秀、运营能力逐渐得到市场认同从而估值提升的商业地产：华润置地、新城控股（601155）、龙湖集团；4. 推荐关注经纪服务赛道龙头：贝壳、我爱我家（000560）、世联行（002285）。 风险提示：融资收紧超预期，疫情影响超预期。