光大证券--房地产行业2020年1-8月国家统计局房地产数据点评：销售热度仍存惯性 土地投资抑制显现

　　【研究报告内容摘要】

　　8月全国楼市景气维持高位，需求短期仍存惯性，供给驱动逐渐增强 8月新房销售增速进一步提升，全国商品房销售金额单月同比+27.1%（+10.6pc），其中销售面积同比+13.7%（+4.2pc），销售均价同比+11.8%（+5.3pc）。二手房市场情绪总体趋稳，但部分热点城市短期惯性较强。贝壳数据显示，8月17个重点城市二手房成交量环比-7%，累计同比收窄至-1%；17城中10城业主涨价占比下降，上海、广州、杭州等城业主涨价占比提升。 展望后续，政策面中性偏紧叠加货币环境回归常态化，预计楼市需求端情绪将逐步趋稳，短期内或仍存一定惯性。另一方面，主流房企进入集中推盘期，融资收紧进一步提升周转积极性，供给放量将成为主要驱动因素。预计下半年新房销售整体处于“需求趋稳，供给提升”的组合下，成交量大概率保持稳中有增，价格端上涨压力有所缓解。

　　土地市场热度如期回落，成交累计同比基本见顶 8月全国土地购置面积单月降幅扩大5.8pc至-7.6%，成交价款单月增速回落28.8pc至8%。8月百城中一线保持高热度，成交量价继续高增；二线成交量增价降，成交金额仅同比+2%；三线成交量价齐降，成交金额同比-30%。预计后续融资收紧对于土地端的抑制效果将会继续显现，叠加一线城市优质地块可供应总量有限，土地市场总体热度将持续回落，成交累计同比已基本见顶。

　　8月房地产投资单月同比维持高位，全年竣工斜率重点观察Q4表现 8月新开工单月同比回落至+2.4%，或与融资收紧下经营节奏短期调整、以及Q1土地购置偏弱有关。8月竣工面积单月同比-9.8%，我们在前期报告中提示气候因素可能会造成拖累，全年竣工斜率需重点观察Q4表现。8月单月房地产投资同比+11.8%，继续维持高位，推测主要系施工面积回升叠加施工单价提升下，建筑工程投资维持较高增长。展望后续，预计短期内房地产投资累计增速继续保持改善态势，后续随着融资调控的影响逐渐从链条前端的土地投资向后端的开工、施工传导，房地产投资增速将进入平稳态势。

　　到位资金单月同比大概率见顶，来源分化销售回款重要性提升 8月到位资金增速进一步提升至+18.3%，但来源结构明显分化：国内贷款单月同比转负至-3%，自筹资金增速回落13.1pc，按揭贷款增速高位略降2.9pc，仅有定金及预收款增速大幅提升21.4pc至+36.6%。融资收紧下，行业到位资金单月同比大概率见顶，累计同比短期内或继续回升，房企流动性将更加依赖于自身销售回款。

　　投资建议 房地产金融监管增强，稳健龙头受影响有限，相对融资优势将持续凸显，有望输出资本盈利模式升级，行业集中度提升的逻辑进一步强化。下半年主流房企推盘规模提升，供给驱动销售弹性复苏。目前AH房地产板块相对估值优势明显，长线资金陆续增配，建议关注土储充足、财务表现稳健、具备较强内生增长动能的龙头房企，如A股的万科A、保利地产（600048）、招商蛇口（001979）、金地集团（600383），H股的华润置地、融创中国、中国金茂。