中国银河--百强房企2月销售数据点评：2月销售高增 中小房企表现更为亮眼

　　【研究报告内容摘要】

　　1、2月百强房企销售高增，较19年同期增长66%根据克而瑞公布的2021年2月百强房企销售榜单，2月TOP100房企销售金额为8670亿元，环比增速为-12%，同比增速为166%。由于2020年在疫情的影响下基数较低，数据不具有实际参考性，我们将20年2月销售跟19年同期做了比较，增速为66%。2月销售仍处于一个比较高的水平，但较1月的热度稍有下降，主要是在一定程度上受到春节因素的影响，并且2月自然日天数较短。我们认为在房地产贷款集中度管理制度下，银行按揭贷款额紧张使购房需求承压，叠加部分热点城市的政策调控，未来销售或受到一定压力。但考虑到去年一季度基数较低，21年销售增速大概率前高后低。

　　2、2月各梯队房企均实现较高增长，中小房企销售更为亮眼2021年2月各梯队房企销售门槛均大幅提升，TOP3、10、20、50、100房企的销售门槛分别为901、403、305、113、42亿元，在低基数下同比分别实现17.8%、141.2%、180.7%、170.0%、208.0%的增长。就单月销售金额而言，百强房企2月销售额与去年同期以及19年同期相比均有较大增幅，尤其以TOP11-20、TOP21-50、TOP51-100最为突出。2021年2月TOP1-3、TOP4-10、TOP11-20、TOP21-50、TOP51-100房企单月销售额为1403、1624、1754、2489、1400亿元，同比增速分别为+35.8%、+96.8%、+344.1%、+283.6%、+294.9%，较19年同期+12.1%、43.1%、136.2%、84.4%、87.7%。

　　3、头部房企销售分化，部分实现数倍增长具体到房企，销售前三名为碧桂园、万科、融创中国，2月销售额分别为662、443、332亿元，增速分别为120.67%、65.37%、173.93%，较19年同期+12.2%、+0.64%、83.63%。融创中国2月销售发力，中国恒大2月销售稍显逊色，销售金额为299亿元，排在第5名。在头部房企中，绿城中国、中国金茂、招商蛇口（001979）、金地集团（600383）均实现了成倍的增长，销售增速分别为1034.36%、708%、637.18%、494.63%，滨江集团（002244）同比实现了52倍的大幅增长，销售排在第6位。我们认为在融资监管、房贷集中度管理以及土地“两集中”的政策环境，利好运营管理能力优越的头部房企，预计头部房企未来将延续较好的销售表现。

　　4、投资建议我们看好行业当前的配置价值。政策方面已形成完整闭环，从土地端、房企以及银行三个维度对房地产市场的稳定进行监测和调控，有利于板块估值修复。当前地产行业估值处于近10年低位，龙头房企2021年市盈率5.5倍，2019年主流地产公司分红率均值31%，投资性价比凸显。2020年全年行业表现略超预期，2021年1-2月房企总体销售情况继续取得亮眼成绩，基本面稳健。长效机制的不断完善推进有利于行业平稳健康发展大环境的形成，行业集中度提升逻辑不断得到强化，建议关注优质住宅开发行业龙头股：万科A、保利地产（600048）、中南建设（000961）；物业龙头【招商积余(001914)、股吧】（001914）；经纪服务行业标的我爱我家（000560）。5、风险提示行业面临销售超预期下行、政策调控不确定性的风险。