中泰证券--房地产行业专题报告:“两集中”下 土地市场竞争格局改善

来源: 金融界 作者:佚名

摘要: 【研究报告内容摘要】事件:青岛自然资源和规划局于事件:青岛自然资源和规划局于2月月24日发布《坚决落实上级有关要求部署部署2021年住宅用地供应工作》的通知,

  【研究报告内容摘要】

  事件:青岛自然资源和规划局于事件:青岛自然资源和规划局于2月月24日发布《坚决落实上级有关要求部署部署2021年住宅用地供应工作》的通知,严格实行住宅用地“两集中”年住宅用地供应工作》的通知,严格实行住宅用地“两集中”同步公开出让,全年将分同步公开出让,全年将分3批次集中统一发布住宅用地的招拍挂公告并实批次集中统一发布住宅用地的招拍挂公告并实施招拍挂出让活动。

  一二线重点城市宅地出让面积占百城一二线重点城市宅地出让面积占百城39%我们以一二线重点城市作为统计范围,2020年供应住宅类用地合计3.16亿平方米,成交住宅类用地合计2.8亿平方米,分别占百城土地住宅类用地的40%左右。

  核心城市土地市场整体供需平衡,但在较高的溢价率水平下,2020年,大量城市房地价差较低,除一线城市外及南京杭州外,大部分二线城市房地价差不足10000元/m2。总体而言整体核心城市土地市场盈利能力有限。

  新政之下热点城市地价增速或将放缓新政之下热点城市地价增速或将放缓相比以往土地逐块成交,集中放量供应在土地交易期内大幅增加供应,在入地出让保证金制度下,对于部分热点城市热点地块的土地竞拍起到了分流的效果,开发商更加注重以合理的价格获得合理的土地资源,土地市场回归理性,地价增速有望放缓。

  同时,由于拿地节奏和进度上的影响,历年一季度开发商拿地意愿较强,四季度拿地意愿较弱,导致一季度土地价格快速上升而四季度流拍土地增多的情况,在两集中的新政下也能得到一定的缓解,土地资源的配置进一步优化。

  拿地竞争格局优化将改善房企成本拿地竞争格局优化将改善房企成本自2019年以来,申万房地产行业毛利率水平自2019年年中的高点28.7%持续下滑,2020年3季度行业毛利率下滑至23.8%,主要由于2017年的高价地项目进入结算周期。而伴随着2018年后房地价差的改善,以及“两集中”政策下对于未来热点城市房地价差的进一步改善,头部房企盈利能力将会边际修复,带动地产股估值企稳回升。而在“两集中”新政后,边际改善的房地价差将会驱动开发商盈利能力的修复。

  利润率改善将驱动行业估值修复驱动行业估值修复我们维持从PB与ROE的对应角度去衡量当前房地产行业的估值水平。当期股价对应的PB水平反映的是投资者对于未来公司ROE水平的预期的贴现。我们用房地产行业PB除以全A的PB水平,用以衡量房地产板块去除掉A股整体估值水平影响后的相对估值水平(相对PB)。从头部房企ROE与相对PB的变化趋势上来看,当前相对PB处于历史底部。而头部房企ROE水平,在三道红线、房贷集中度管理及供地两集中的政策下,行业持续开启供给侧改革,龙头房企持续经营及盈利能力改善,降杠杆提周转叠加利润率改善有望驱动ROE平稳回升,带动行业整体估值修复。

  我们看好在行业供给侧调控背景下,龙头房企经营质量改善,结算利润率回升带来的投资机会,推荐A股头部房企万科A、保利地产(600048)、新城控股(601155)、中南建设(000961);关注H股低估值修复机会,如融创中国、中国海外发展

  风险提示事件:融资环境超预期收紧;调控政策超预期收紧。

审核:yj127 编辑:yj127
关键词:

改善,ROE

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