行业加速出清 优质房企受益

　　虽然房地产行业基本面仍处于向下阶段，但边际上持续改善。政策纠偏下按揭贷款有小幅改善，需关注市场预期变化。整体来看，房地产开发板块估值处于低位，行业信用风险持续释放中，长期来看，行业加速出清，优质房企有望受益。

　　政策调控一直是压在房地产行业身上的一座大山，但随着政策有所偏暖，政策底部或已过去。银河证券分析师王秋蘅指出，9月以来政策对房地产的表态一贯且偏暖，我们认为政策底已过，未来政策落地有以下几个方面。第一，“房住不炒”基调不变，“大放水”式宽松难现。第二，对首套和改善型住房加强信贷支持，或在首付比例、利率、购房规则等方面一城一策。第三，加强对房企融资支持。第四，各地方有更大的自主权进行政策调整，未来“限涨”和“限跌”并行，“调控”和“调整”并行。

　　目前房地产行业处于“基本面底”+“政策底”的组合，政策逐步从信贷端过度到需求端，之前压制估值的关键因素得到缓释，板块目前“低估值、低仓位、高股息”的特征具备足够的安全边际和弹性，王秋蘅认为，今年四季度到明年一季度是配置的最佳窗口期。中长期维度，在集中度提升和盈利企稳预期下，管理优异、融资通畅、多元化发展的“三好房企”将享有更高的估值溢价。

　　东北证券(行情000686,诊股)分析师王小勇也指出，行业beta趋势性向上趋势不变，稳健绿档房企将加速集中，推荐投融资方面具备优势的头部绿档房企，建议投资者关注万科A(行情000002,诊股)、保利发展(行情600048,诊股)、金地集团(行情600383,诊股)、招商蛇口(行情001979,诊股)、新城控股(行情601155,诊股)、【金科股份(000656)、股吧】(行情000656,诊股)。

　　万科A（000002） 资产负债结构合理

　　公司土储方面坚持量入为出与理性投资，在保障优质投资质量的同时补充合适的项目资源。2021年前三季度公司新增132个项目，新增计容建面2241万方，同比增长22.3%，总体增长稳健；2021年第三季度单季，公司新增37个项目，新增计容建面735.7万方，同比下滑13.6%。华安证券(行情600909,诊股)指出，公司财务稳健，资产负债结构合理。其中公司有息负债占总资产比例13.6%，且有息负债中70.6%为长期负债，债务结构持续优化。公司坚持“城乡建设与生活服务商”战略转型，土储资源充裕且结构合理，财务稳健，融资成本处于行业较优水平。在行业增速放缓的大背景下，公司凭借多元化业务与主营业务联动，协同效应实现稳步增长并逐步进入回报期。

　　【保利发展(600048)、股吧】（600048） 增持股份彰显信心

　　公司前三季度实现签约金额4102.32亿元，同比增长11.66%，实现签约面积2543.73万平方米，同比增长4.08%。新开工面积3659万平方米，同比减少4.68%，竣工面积2437万平方米，同比增长10.60%。银河证券指出，公司坚持可持续发展，重视健康的资产结构，稳守三道红线，截至三季度末实现净负债率67.6%，剔除预收账款资产负债率65.6%，现金短债比2.32，保持“绿档”。丰厚的在手现金和优越的债务结构有利于公司在新的融资监管及土地集中出让机制下获取更多有利资源，构筑领跑优势。8月保利集团增持公司股份50万股，并计划于未来6个月内继续增持，公司董事长及全体高管计划于未来6个月内增持公司股份，彰显对公司长期信心。

　　金地集团（600383） 具备长期投资价值

　　公司在2021年前三季度累计实现销售面积1062万方，同比上升29%；累计实现销售金额2287亿元，同比上升34%，已完成年度2800亿元销售目标的81.7%。2021年前三季度，公司通过多元化方式新增土地101宗，新增土地储备1492万方，对应投资额1135亿元，拿地单价7607.2元/平，同比下滑5%。光大证券(行情601788,诊股)指出，考虑到往年四季度为公司竣工高峰期，叠加公司低毛利项目多于上半年集中交付，预期公司全年结算利润或较去年同期小幅提升。整体来看，公司财务稳健，信用优势明显，连续多年稳定分红，下半年毛利率如期修复，公司董事长增持彰显管理层信心。公司目前估值具备较强吸引力，股息率水平较高，具备长周期配置价值。

　　招商蛇口（001979） 销售表现优于同行

　　公司2021年前三季度公司实现收入818亿元，同比增长63%；实现归母净利润64亿元，同比增长190%。前三季度销售金额2410亿元，同比增长27%；销售面积1038万方，同比增长26%；销售均价2.3万元/平方米，同比增长0.2%。国金证券(行情600109,诊股)指出，公司销售表现优于行业整体，主要受益于公司聚焦核心一二线城市的战略。今年下半年以来，房企现金流压力普遍增大，三四线的项目降价跑量现象较为普遍。公司整体销售均价相较去年同期仍有增长，也主要受益于项目所在区域多为核心区域。截至2021年三季度末，公司现金短债比为1.8倍，剔除预收款的资产负债率为59.6%，净负债率为34.0%，均满足“三条红线”的要求，为“绿档”企业。

　　新城控股（601155） 双轮驱动稳定增长

　　公司前三季度实现合同销售金额1708亿元，同比增长4.8%，实现合同销售面积1634万平方米，同比增长8.3%，实现销售均价10453元/平方米，同比下滑3.3%。在资金环境全面收紧的情况下，公司注重现金流管控，拿地趋于谨慎。截至三季度末，公司持有已开业吾悦广场105座，管理输出已开业吾悦广场7座，其中三季度新开业9座，另有2座处于交接过渡期，实现新增商业地产建面88万平方米，新增可供出租面积51万平方米，整体出租率高达96.4%，吾悦品牌影响力持续提升。银河证券指出，公司坚持“住宅+商业”双轮驱动运作模式，拿地积极，土地储备丰富，住宅销售稳健增长，商管护城河不断拓宽，轻重并举跻身行业龙头，财务保持健康，偿债压力持续处于低位。

　　金科股份（000656） 区域深耕优势明显

　　公司截至2020年末已进驻全国23个省（市），合计总可售面积超7100万方。公司一二线城市拿地建筑面积占比较上年同期提升20%至50.5%。光大证券指出，公司未来短期内业绩可兑现性较高，原因包括，公司2020年合同负债1346亿元，覆盖2020年营业收入1.5倍；2020年受疫情影响的延期竣工项目将迎来集中结算期。2021年公司计划竣工面积达2600万平方米，同比增加30%；2019年后公司拿地能级的回升或带来结算均价提高。公司全国化布局稳步推进，拿地质量提升，业绩稳健增长，区域深耕优势明显，品牌溢价较强，积极挖掘代建和城市更新等新的利润增长点，为“三道红线”绿档企业，财务指标改善明显。