【房地产】信用断层

来源: 金融界 作者 作者:国泰君安

摘要: 【房地产】信用断层过去房地产是信用派生的重要环节,信用派生路径主要包括银行和影子银行两条途径,后者在房企当前的资金来源中占比约23%。以土地作为抓手,从土地抵押再到最后房屋销售带来的住房抵押贷款,

  【房地产】信用断层

  过去房地产是信用派生的重要环节,信用派生路径主要包括银行和影子银行两条途径,后者在房企当前的资金来源中占比约23%。以土地作为抓手,从土地抵押再到最后房屋销售带来的住房抵押贷款,房地产杠杆率最高可达9.5倍。房地产相关贷款是人民币贷款的主要组成部分,占比约三成。房地产的信用派生途径包括银行和影子银行两条途径。将非银行贷款外的金融机构融资渠道均纳入影子银行范畴,即包括信托、债券、ABS、中期票据、短期融资券、私募基金、股权融资等。根据测算,2021年房企资金来源中约4.6万亿元来自影子银行,占比约23%。券商资管计划和单一资金信托,主要是通道业务,并不直接流向房企,但是却构成影子银行的重要资金来源。

  过去每一次地产复苏均由影子银行先行。影子银行的角色主要包括两个,一个是更高的风险偏好对应的融资渠道,一个是扮演通道。高风险偏好的融资渠道使得货币环境偏紧、监管偏严的情况下依然有资金流向房地产。通道业务的存在使得传统银行资金也能绕道流入到房地产领域。背后的核心原因在于房地产行业较高的收益率,使得风险与收益匹配。因此过去每一次货币收紧下银行贷款增速下行时,影子银行的资金渠道率先回升,例如2011年和2014年。而在2018年以后,受资管新规影响,通道业务规模持续萎缩超过60%,整体影子银行的规模已经开始放缓,带来房企整体融资规模向下。

人民币,货币

  当前影子银行受限,使得高风险的地产行业缺乏对应的融资渠道。影子银行受限,使得低风险融资渠道不再能够包装成高风险融资渠道,为高风险资产输血,同时资金监管穿透,土地前融受到挤压,使得房地产行业缺乏对应的融资渠道。当前房地产行业的风险不仅是收益率降低,而是缺乏对应的融资渠道,使得违约风险提升蔓延到经营风险。当前可化解房企风险的方式主要有3种:1)放开再融资,通过提高股权资本的形式缓解资金风险,且达到降杠杆的效果;2)放开影子银行,前提是放开对地价和房价调控的限制,目前看来可实行概率较小;3)政府增信的形式,母公司由大型AMC介入,项目公司由地方政府介入,以政府公信化解风险。目前市场主要采取的是第三种。

  风险与资产出现分层,信用再分配下低风险资产更受青睐。近期出台信用保护工具,防止信用断层。针对房企信用端政策开始发力,目前处于政策蜜月期。信用再分配下利好更具融资优势的央国企,继续推荐央国企,包括保利发展(行情600048,诊股)、招商蛇口(行情001979,诊股)、万科A(行情000002,诊股)等,受益中交地产(行情000736,诊股)、建发股份(行情600153,诊股)。同时拥有稳定现金流的2B端的实物型资产的房企将迎来价值重估。推荐金融街(行情000402,诊股),受益中新集团(行情601512,诊股)、【中国国贸(600007)、股吧】(行情600007,诊股)、陆家嘴(行情600663,诊股)。

  风险提示:政府重新放开前融、再走土地金融模式。

审核:yj127 编辑:yj127
关键词:

影子,房地产,房企

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