方正证券：房地产进一步恶化的风险有限，但房企基本面尚未出现

　　年初以来房地产放松政策陆续出台，本文将梳理政策放松的脉络。以期更好的把握后续地产政策放松的方向，以及判断政策放松的效果。

　　第一阶段：1-4月，按揭利率开启下行，各地陆续放松限购和限贷，政策放松主要在促进居民购房需求回升。1月央行降低5年期LPR利率5个基点至4.6%，这开启了本轮按揭贷款利率下行序幕。3月政府工作报告对房地产行业的定调是 “因城施策促进房地产业良性循环和健康发展”，释放维稳房地产行业意图。各地陆续以高频率放松地产调控，包括购房补贴、公积金贷款额度提升，限购、限贷等放松。地产政策放松从最初的三四线城市逐步向一二线扩散。这一阶段针对供给端放松的措施不多，比较重要的是针对出险房企并购贷。

　　第二阶段：5-6月，各地需求端放松政策继续加码，供给端支持房企发债融资。429政治局会议定调进一步维稳房地产。各地需求端放松政策在5月加码，并且央行下调首套房贷款利率下限至LPR-20bp，并将5年期LPR下调15bp。

　　供给端放松政策增加，支持房企发债融资。5月4日，深交所发布《关于支持实体经济若干措施的通知》，通知指出要支持房企正常融资活动，允许优质房企进一步拓展债券募集资金用途。5月下旬，上交所组织碧桂园、龙湖、美的置业、新城控股(行情601155,诊股)和旭辉5家民营房企与投资者进行集体沟通，旨在恢复房企再融资能力。尽管增加了增信措施，但投资机构依然担心信用风险，房企发债难度依然较高。

　　第三阶段：7月-至今，房地产断贷风波后，政策重点转向“保交楼，稳民生”。“保交楼”成为政策着力点。各地陆续提出多种保交楼计划，包括成立房地产专项纾困基金、棚改统贷统还模式、市场化收并购模式等。政策性银行提供专项借款，地方政府协调金融机构市场化参与是目前相对有效的方式。

　　房地产调控政策加码放松，断贷风波扩散的风险有限，房地产或许已经触底，进一步恶化的风险有限。但居民购房需求依然偏弱，地产销售面积处于低位。房企拿地，新开工动力不足。需要时间观察政策放松对地产行业的拉动效果。

　　虽然房企违约及展期规模有所减少，三季度房企境内债券到期高峰将过，后续到期压力有所缓和。但当前出险房企数量仍有所增加。保交楼也并不等于保房企。房企基本面尚未出现持续改善的趋势，因而建议谨慎下沉。

　　风险提示：地产销售数据不及预期，宏观经济超预期下行，风险事件继续传导。