国泰君安证券：地产二线央国企是博弈稳信用的优选标的

　　第三轮土拍出让金额规模创新高，核心区地块供应增加。上海前三轮土拍揽金分别为879亿元、780亿元、1054亿元，单从第三轮超千亿的成交金额来看，已经创下2022年重点22城之最，同时也创历次上海集中供地以来新高。此次35幅涉宅地块全部成交，传统市区推出7幅地块，力度空前，徐汇推出3幅地块，此外静安、普陀各有2幅地块，不同地块之间的热度仍差异显着，徐汇、闵行本次有一半以上地块溢价成交，属于成交热度较高的区域。

　　第三轮底价成交占比大幅提升，平均溢价率创新低。本轮成交的35宗地，其中24宗地块底价成交，三轮底价成交占比分别为58%、35%、69%，第三轮底价成交宗数较第二轮翻倍，达到中止价进入“一次报价”阶段8宗，说明房企拿地更加理性，核心区等优质地块才会被追捧。前三轮的平均溢价率分别为3.3%、4.5%、2.3%，创下历次集中供地最低溢价记录，说明房企拿地更加理性。

　　国央企、地方国资平台主导，联合拿地比例提升。综合2022年三批次集中供地来看，上海3次土拍均以国央企和城投类公司拿地为主。国企方面，除了有金桥、浦发、上海地产、上海建工(行情600170,诊股)、中华企业(行情600675,诊股)、北万置业等上海本土国企，亦吸引了安徽高速、珠海国企华发、厦门国企象屿、建发、南通亚伦等外地国企拿地；龙湖仍是民企中拿地最为积极的房企之一，此外民企中还有祥源、宝华、亚伦等均有所斩获。于此同时国央企也多以联合参拍的形式参与，一方面资金压力逐渐显现，另一方面体现出国央企也对于未来市场的不可预期不愿承担过高风险。

　　为调度房企参拍积极性，第三轮调整随机值机制规则更公平。自去年集中土拍以来，上海出价规则经历了2次调整，最初规则为离平均价最近者胜出，随后引入随机值，本次规则调整后随机性将得到进一步加强。土拍规则继续做优化，令拍卖过程更公平。当前将防风险放在房住不炒之前，预计将迎来金融政策在范围和力度方面的持续扩大，二线央国企在人才和资金方面边际改善最大，是博弈稳信用的优选标的，受益中交地产(行情000736,诊股)、建发股份(行情600153,诊股)；同时继续推荐万科A(行情000002,诊股)、保利发展(行情600048,诊股)、招商蛇口(行情001979,诊股)等一线国央企。

　　风险提示：政府重新放开前融、再走土地金融模式。