方正证券：把握房地产政策小步向前的持续性机会

　　核心观点：

　　11月中旬，中央层面房地产相关政策再次密集出台。回顾本轮房企流动性困局，2021年房企负面舆情集中出现，引发各地强化预售资金监管堵上了过去的融资漏洞是重要原因。104号文明确，达到监管额度后，房地产企业可向商业银行申请出具保函置换监管额度内资金，对此前由地方政府自行规定的保函置换监管额度内资金做了统一规定，将助力其成为短期缓和房地产企业流动性压力的工具。此次政策组合拳，在缓解房地产企业短期流动性困局的同时，十六条措施也对房企的融资渠道做了全面疏通，保障房企流动性的可持续的改善。

　　在既坚持房住不炒的定位，又引导房地产健康发展的要求下，未来房地产相关政策的继续出台值得期待。

　　从房地产企业融资端，对于优质房企来说，可以灵活调整预售资金监管，基于实质性保障预售资金安全的目的，而非僵化执行规定，赋予优质房企更大的短期资金灵活性；同时可以继续调整并购贷款，为优质房企助力化解资质较差房企风险提供更好的资金支持。另外，从财政政策的角度，今年以来推出的减税降费的政策红利也可以扩大至优质房企，与货币政策配合支持优质房企的流动性。

　　从居民需求端，各地可以因城施策调整首付比例等约束条件，核心城市细化到区县级别精准制定房地产政策，压力较大的城市则存在松绑“四限”提振有效需求的空间。同时，满足条件的城市，可以充分利用央行阶段性调整新发放首套住房贷款利率下限的政策，以尽快推动居民收入增速与房贷利率倒挂的局面结束。前三季度城镇居民人均可支配收入实际累计同比为2.3%，仍低于个人住房贷款利率2.03个百分点，从房地产市场的流量支撑的角度，房贷利率有待进一步下调。

　　风险提示：疫情恶化超预期，房地产企业资金链大面积断裂，政策执行出现变形。