高负债压顶 中小房企罔顾破发潮扎堆赴港IPO

　　随着A股IPO难度加大，赴港上市已成为内地房企的重要选择。今年以来，越来越多的内地中小房企赴港IPO，欲借道资本市场做大做强。与此同时，赴港上市也让房企面临着诸多考验，如市值估值偏低、今年以来新股破发率趋高等。但在行业集中度加剧、政策调控趋严、融资渠道收紧的背景下，赴港上市已然成为资金短缺的中小房企们的最佳选择。

　　10月11日，美的置业和大发地产在香港联交所成功上市，前者当日即遭破发，后者则保住了开盘价。对于其他等待在港上市的中小房企而言，更严峻的考验也许还在后头。

　　今年以来，内地公司扎堆奔赴港交所上市，但纷纷遭遇破发。统计显示，截至9月初，今年港股上市的140家公司共有118家破发，破发率高达82.52%。

　　尽管如此，高负债压顶的中小房企仍然接受了港股估值偏低的现实。近日，包括银城国际、德信中国、美的置业、大发地产在内的多家中小房企，纷纷递交招股说明书赴港IPO。

　　10月11日，美的置业(03990，HK)和大发地产(06111，HK)在香港联交所成功上市。前者开盘报16.6港元，低于招股价17港元，收盘价15.88港元，下跌达6.59%；后者开盘报价4.2港元，最高涨至4.26港元，收盘价仍保持在4.2港元。

　　国际地产资管公司协纵策略管理集团联合创始人黄立冲向记者表示：“现在这个时间段对房企来说赴港IPO发行是非常不利的。目前港股IPO基本的现状是，要想在市场上不加任何附带条件的发售股份是非常困难的。这也意味着，这些房企在销售的时候要安排自己的好友和粉丝来购买，想要社会上的资本来购买是相当困难的。”

　　　　折价赴港IPO求生

　　2018年以来，TOP100房企的市占率从2014年末的不到40%上涨至2018年中的近70%。目前，TOP50房企的市占率近60%，TOP10房企近30%；在金融严监管、去杠杆的态势下，行业正在向回款快、高周转、存量资产优质的龙头房企集中。

　　而近期货币化安置政策的逐渐离场，对中小房企来说无疑是一场冷冷的冰雨。渤海证券研报指出，随着棚改货币化的退潮，叠加融资环境的收紧，由于中小房企基本面对棚改货币化依赖度较大，市场份额收缩，受融资收紧冲击更大。

　　头部房企正忙于更名进行多元化转型，对于中小房企而言则是要先活下来。今年以来已经有多家中小型房企被并购，比如中天城投在2017年4月更名为中天金融(000540，SZ)后，当年8月即宣布资产重组，至今年3月最终确定以246亿元出售中天城投全部股权，彻底剥离原有地产业务；中航地产(000043,股吧)则将房地产开发业务全部转给保利地产(600048，SH)，并更名为中航善达(000043，SZ)。

　　10月11日，香港恒生指数跌3.54%至25266.37点，所有板块全线翻绿，新股延续破发潮。今年以来，恒指已跌超15%。

　　但比起在A股排队，实行注册制的港股上市速度更快。债务压身的中小房企为了早日实现上市融资，不得不接受港股估值较低的现实。

　　黄立冲向记者表示，事实上，房企在A股和港股上市的区别很大一部分原因在于估值，在香港上市估值会偏低。最近，不论恒大还是碧桂园都遭受了相当大的下跌压力，这种下跌压力或将持续。现在房企上市先不讲为了发展，而是为了寻找安全的港湾。毕竟上市公司的融资渠道更多一些，在未来市场环境下有更好的机会。

　　截至2018年9月27日，中国证监会受理首发及发行存托凭证企业292家，其中已过会32家，未过会260家。未过会企业中正常待审企业230家，中止审查企业30家。房地产企业中，万达商业地产、广州富力地产、同策房产咨询、金辉集团、首创置业等继续保持“已反馈”状态。按照申报企业排序，分别位列第67、68、69、70、72名。其中万达商业三年前就报送了招股书。

　　以近期谋求在港上市的恒达、德信、银城、美的置业4家房企为例，这些房企负债率均处于高位。2015年至2017年，恒达集团的资产负债率分别为677%、762.7%、406.6%，德信中国的净资产负债率分别为278.7%、435.2%、275.7%，银城国际的资本负债率分别为141.1%、238.7%、284.9%，美的置业净负债率分别为622.1%、624.7%、118.9%。

　　比起在A股排队，赴港上市似乎更能解这些中小房企的燃眉之急。

　　从近期房企赴港IPO的情况来看，或将折价出让股份才有可能募集资金。据悉，弘阳地产最终以每股2.28港元定价，仅为4.07港元净资产的56%。挂牌后其股价有小幅上涨，但截至10月10日收盘，每股2.90元，市净率为0.8。

　　10月11日，美的置业在香港联交所敲钟上市，开盘报16.6港元，低于招股价17港元，收盘价15.88港元，下跌达6.59%；同日登陆港交所的大发地产开盘报价4.2港元，最高涨至4.26港元，收盘价仍保持在4.2港元。

　　　　区域性房企风险大

　　有业内人士表示，过去房地产市场的高速发展很大一部分原因得益于地价上涨。因此，操盘能力不强但手中有地的中小房企亦能在市场中获取高额回报。而现在形势早已转变，头部企业也在讲现金为王。

　　今年上半年，房地产市场监管政策保持高压，加之流动性环境紧张及债券市场信用事件爆发，房地产开发资金来源中的国内贷款规模累计同比快速下降，大部分房企在上半年加速周转和推盘，在商品房销售的支撑下进行资金周转。

　　【申万宏源(000166)、股吧】研究报告指出，中小房企在再融资和销售回款等方面均具有明显劣势，后期风险可能暴露，尤其要注意2018年到期债务多、杠杆高、项目主要布局在非环核心城市的三四线城市中小房企。

　　而实际上，部分中小房企的确面临周转慢等问题。如绿景(中国)地产投资有限公司(00095，HK，以下简称“绿景地产”)开发的绿景红树湾壹号项目预计于2015年12月份开盘预售，但因一直无法取得预售许可导致入市时间一再拖延，而绿景地产参与绿景红树湾项目开发至少已有6年之久；再如目前递交招股说明书的银城国际，在2016年~2017年间拿的三宗土地至今尚未开工，其中位于南京的两宗土地既未开工也未动迁。

　　另一方面，因未形成全国化布局，多数中小房企项目集中度较高，尤其是长三角区域。如德信布局杭州，深耕南京22年的弘阳地产，以及50%以上项目收益集中于南京的银城国际等。

　　易居研究院智库研究中心总监严跃进向记者表示，区域性的企业要警惕市场周期性调整和政策管控等风险，若房企土地储备过于集中在个别城市，一旦市场降温，企业将面临很大风险。区域性房企应该在总部定位、全国重点城市拿地等方面形成较好的战略思路，这是最关键的地方。