康龙化成股权收购土地增值受质疑

　　【康龙化成(300759)、股吧】(北京)新药技术股份有限公司(下称“康龙化成”)近日已完成申购，拟在深交所创业板发行不超过6563万股，占发行后总股本比例不低于10%，募资15亿元用于杭州湾生命科技产业园——生物医药研发服务基地项目的建设，该项目的总投资金额为19.83亿元。不过有投资者质疑，公司此次募资项目的土地评估大幅增值是否存在关联方利益输送，通过“低买高卖”行为，损害了发行人和股东利益。

　　投资者质疑的这块土地是杭州湾新区滨海五路甬新G-137#地块。大众证券报记者在中国搜地网上查询发现，该土地由宁波康泰博科技发展有限公司(下称“宁波康泰博”)于2015年3月19日，从慈溪市国土资源局竞拍所得，占地面积249.82亩，成交价格为4197万元，折合16.8万元/亩。而工商资料显示宁波康泰博成立于2015年1月，注册资本12500万元，成立后不久就购得了该地块的土地使用权。

　　据康龙化成招股说明书“三、发行人设立以来的重大资产重组情况及最近一年及一期内中(六)收购宁波康泰博”这一项里显示：宁波康泰博系由北京康泰博和杭州宏纳于2015年1月12日出资设立。宁波康泰博、北京康泰博及杭州宏纳均系发行人的关联方。为充实研发场所及设施等需要，同时防止未来潜在的关联交易，康龙化成决定由康龙宁波收购宁波康泰博100%的股权，并将宁波康泰博取得的上述土地用于建设生物医药研发服务基地。

　　2017年4月27日，中和资产评估有限公司出具《资产评估报告书》(中和评报字(2017)第BJV4022号)，对宁波康泰博的股东全部权益在评估基准日2017年3月31日所表现的市场价值进行了评估。经评估，宁波康泰博股东权益账面价值为11796.07万元，股东权益评估价值为15019.68万元，增值额为3223.61万元，增值率27.33%。

　　2017年5月，宁波康泰博完成了股权变更工商登记手续。截至2017年6月30日，康龙宁波支付本次交易全部对价15000万元，完成股权收购。

　　而引起投资者质疑的就是此次股权收购中宁波康泰博评估增值3223.61万元。在该投资者看来，一般情况下，企业从拿地到建成投产前是因为没有产品，所以营收为零，几乎都处于亏损的状态，那么宁波康泰博股东权益评估价值增值是不是由于所购土地的升值?

　　为此，该投资者还提供了他在网上查询到的数据，是数宗2017年—2018年宁波杭州湾新区工业用地的拍卖记录，他告诉记者，根据这些数据显示该地区土地价格未有大幅度的升值现象。如2018年3月2日拍卖的甬新G-152#地块，与G-137#地块位置毗邻，面积为300亩，竞得总价为5040万元，折合单价也为16.8万元/亩，与宁波康泰博购得的土地价格相差无几。

　　“增值原因有可能是土地一级市场和二级市场的价差造成。”众华嘉诚咨询集团的一位房地产评估师告诉记者，企业从当地国土局出让获得的工业用地价格是一级市场的价格，其中一般会有招商引资的优惠，而土地进入二级市场后价挌一般较高，而资产评估则是根据二级市场价格进行评估的，要根据土地周边的交通、环境等多方面因素进行价格修正。