新力珠三角借力 赴港IPO途中入局羊城百亿旧改

　　最近,位于广州增城一项投资额高达196亿的旧改,有了新的动态。

　　早于去年6月,广州荣和房地产有限公司曾拟投资196亿元于增城区新塘新墩南安村,打造占地面积约23.85万平方米的项目。

　　而近日有报道称,最新的工商信息显示,荣和房地产的法人股东发生变更,即最大出资人变为新力海石房地产开发(广州)有限公司(持股95%),其背后为新力地产集团有限公司。也就是说,股权变更后,新力地产将接手该项目,并成为最主要的参与者。

　　新力可以称作是行业的一匹“黑马”,从成立到现在9年的时间内,进行规模的大力扩张,凭借强劲的增长势头,后来居上。2010年新力于江西南昌起步,随后扎根江西,直到2017年将总部搬到上海,显现出其做大规模的雄心。

　　5月份,新力向港交所递交的一纸招股书,让人们开始注意到这家房企。有消息人士透露,如进展顺利,新力将于年内登陆港交所,迟一些预计于2020年初完成上市。

　　作为“年轻”的外来房企,参与羊城百亿旧改显然是新力布局珠三角重要的一步棋。

　　根据《广州荣和房地产建设项目环评报告公示》,新力参与的旧改地块位于增城新塘西北部,陈家林路西侧,南面150米处便是大盘翡翠绿洲。该项目占地面积约23.85万平,不计算容积率建筑总面积为34.35万平,绿地率30%。

　　根据规划,项目将由43栋33层和6栋34层的高层洋房组成,总户数6308户,居住人口超2万人；并将配建小学、幼儿园、社区卫生服务站、文化活动室、健身设施、肉菜市场、公交首末站以及泳池、老年之家等公共设施。

　　另外,其商业主要为底层商铺,面积约5554平方米,不会设KTV、电影院、购物商场等娱乐设施配套。

　　据可靠消息透露,该项目明年1-2月份将开放示范区。这也是继翡翠绿洲、碧桂园凤凰城之后,陈家林板块迎来的又一个高端住宅项目。

　　入局增城的旧改,新力看中的是广州土地市场的未来发展,以及地块后续强劲升值的潜力。新力相关人士对观点地产新媒体表示,“大湾区是公司的主力战场之一,该地块相当于公司在华南地区的一个标杆性的大盘,未来将会汇集最重要的力量去做这个项目。”由此可见新力对其重视程度。

　　新力在珠三角的布局从16年开始,彼时新力成立深莞惠城市公司,“以深圳为中心的珠三角区域”成为其核心布局的四大区域之一,其中惠州是布局项目最多的城市。仅用两年时间,惠州项目便从0盘扩大到22盘。

　　2017年,新力进入广州,接连拿下南沙、花都、肇庆、清远等7宗地块。2018年5月,新力在广州举办首场品牌发布会,多个项目集体亮相。

　　现在新力参与增城旧改,有声音则认为,旧改项目是一块“难啃的骨头”,其开发周期长、拆迁难度大、进度不可控、充满不可预见性,对于资金实力、经验不足的房企来说,难度和风险都很大。显然这对于“年轻”的外来者新力地产来说,无疑有着巨大的挑战性。

　　其中,资金便是最大的考验。目前,有市场专业人士对高达“196亿元投资额”的传言表示存疑,而具体的投资额是多少,新力地产方面则是以“不方便透露”回应。

　　另外,也有市场人士直言,称“尽管项目具有一定挑战,但新力具有去化率高、快周转的特点,且向来在项目上追求树立标杆,把这块骨头啃下来也不是没有可能。”

　　参与旧改项目的新力地产对增城并不太熟悉。

　　2011年其推出的第一个项目“南昌帝泊湾”,惊艳江西地产圈,由此在江西有了一席之地,并逐渐站稳脚跟。此后五年,新力一直深耕南昌及江西市场,成为本土最大的房地产开发商。随后布局珠三角,重仓的城市则为惠州。

　　不过,因为布局的集中和单一,尽管发展速度惊人,新力地产在行业内并不算起眼。直到5月24日,新力地产向港交所呈交招股书,人们看到了这家中小房企仅成立九年之久,便颇有冲刺资本市场的势头,不禁对它充满好奇。

　　一方面,其增长势头十分强劲。根据观点指数发布的《2019年1-8月中国房地产企业销售金额TOP100榜单》,新力年内的销售额为651亿元,位列第32位。其于2016年进入行业百强,2017年随即进入行业40强,成为地产后黄金时代中发展最快的一家房企。

　　另一方面,快速的规模扩张充分可见其发展壮大的“决心”。截至2019年3月31日,新力旗下有101个项目,覆盖10个省24个城市,主要在江西省、大湾区以及长三角地区。总土地储备约为1480万平方米。

　　不过,大规模的激进增长难免负债攀升,随之带来资金压力,企业风险上升。对此,新力管理层曾表示,新力在惠州、南昌等地的扩张最主要是通过收并购的方式。“当一手土地已经冲高的时候,为适当控制投资规模,寻找合作方,再分享新力的品牌溢价是更为合适的拿地方式。”通过合作开发,不仅可以有效整合项目资源,也可以降低拿地成本。

　　观点地产新媒体查阅目前其已递交的招股书,发现在新力规模快速做大的2016-2018年,其净利润分别为1.31亿元、2.78亿元及5.55 亿元,净利率分别为5.89%、5.30%和6.59%,处在行业内较低水平。

　　当下,高杠杆模式给新力的财务资源造成了较大压力。2016年-2018年,其净资本负债比率分别达到190%、270%、240%。而财务成本则达到0.99亿元、3.17亿元和4.26亿元,一度超过净利润总额。

　　如此看来,作为外来者和后来者,新力能否经得住羊城旧改的挑战,并助其顺利登上资本市场,还要等待时间的检验。