瞄准三四线城市 中南建设问变革要效益

　　文/时代财经黄银桥

　　褪去“家族化”管理标签，大量引入职业经理人后，【中南建设(000961)、股吧】（000961）正在潜移默化中发生改变。8月15日，这家以房地产和建筑为主业的企业召开了其上市以来的第一场投资者见面会。

　　2018年上半年，中南建设实现营业收入153.2亿元，同比增长21%，实现归属于上市公司股东的净利润9.3亿元，同比增长180%。其中，房地产业务在上半年实现销售652.5亿元，同比增幅为44%，但销售均价较去年全年略有下降。

　　随着整体销售基数的增加，中南建设房地产的规模增速有所放缓。据中南建设披露，该公司2016年上半年销售金额为158亿元，2017年同期为452亿元，同比增长186%，但2018年的同比增幅为44%。

　　加速一二线及一线城市周边的布局是中南建设过去几年的经营要略，这种改变也逐步显现在盈利方面。上半年中南建设整体毛利率由去年同期的16.6%上升到22.2%，其中房地产毛利率为24.35%，净利润率由去年同期的3%增加到6.7%，这与龙头房企的表现相比，仍有提升空间。

　　三四线主战场

　　宏观调控加码，融资收紧迫使不少开发商放缓了拿地节奏，但中南建设却反其道而行之。2018年上半年，中南建设新增房地产项目80个，规划建筑面积合计1138万平方米，是上半年销售面积的2.2倍，占到2017年全年新增项目面积的76%，新进入重庆、合肥、石家庄、温州、惠州、梅州、泉州等城市。

　　大规模扩张的背后，中南建设瞄准的是地价低廉、竞争相对较小的三四线城市。按面积计算，上半年中南建设新增土储74%位于三四线城市、仅26%位于一二线城市，土地成本为4300元/平方米，是上半年12539元/平方米平均售价的35%。

　　截至2018年上半年，中南建设共有258个项目，在建开发面积合计3133万平方米，三四线城市占比72%，一二线城市占比28%；未开工面积合计2272万平方米，三四线城市占比79%，一二线城市占比21%。

　　中南建设董秘梁洁在投资者见面会上介绍，上半年中南建设652.5亿元的房地产销售额中，有70%来自三四线城市，30%来自一二线城市，520.3万平方米的销售面积中有69%来自三四线城市，21%来自一二线城市。

　　尽管凭借着三四线城市的大规模布局，中南建设上半年销售规模达到了652.5亿元，但正如行业老大碧桂园一样，这样的土储结构依然也遇到了质疑。

　　对此，中南建设董事、副总经理辛琦回应称，三四线城市要分门别类去看，上一轮三四线城城市去库存的确导致了三四线城市的投资增多，现在存量也不少，但中南建设进入的都是不错的区域。

　　中南建设董事长陈锦石进一步分析称，三四线城市差异特别大，比如一线城市周边的三四线城市与二线城市周边的是不一样的，不能盲目判断。“三四线城市要看几个指标，首先GDP涨幅要8%以上，其次看GDP的结构，看哪些产业占比较大，再有就是财政收入、基建投入以及去化周期，6个月以内的就是好城市。我们对三四线城市衡量的7个指标如果都达到了，那这些三四线城市就不比一线差，所以要转变观念。”

　　虽然多次强调三四线城市的市场不能一概而论，但中南建设仍然希望能够增加一二线城市的布局比重。辛琦表示，中南建设现在也有意识往一二线布局，接下来会在合肥、昆明、西安、郑州等城市加大投资。

　　随着布局和开发力度的加大，中南建设的有息负债由2017年末的529.8亿元增长到2018年上半年的571.5亿元，总负债率由去年中期的88%上升至89.9%。不过，陈锦石认为，负债率高底很难精准地衡量一个公司的好坏。

　　问变革要效益

　　在房企极力追求规模的时代，中南建设并未公开具体的销售目标，不过，辛琦透露，全年保持30%的增幅问题不大。“未来三到五年的目标也不透露具体数字，希望达到Top15，激进一点就是Top10。未来三年，我们会将关注点更多地放在盈利能力上，销售市场还是有的，投资者不用太在意绝对规模。”

　　据时代财经了解，上半年中南建设整体毛利率由去年同期的16.6%上升到22.2%，其中房地产毛利率为24.35%，表现算中规中矩，但净利润率由去年同期的3%增加到6.7%。虽然赚钱能力有所提升，但上半年销售规模与中南建设相当的旭辉(660.32亿元)核心净利润率达到了13.3%，中南建设仍有提升空间。

　　净利润表现不尽人意一方面是因为上半年销售费用和管理费用出现较大幅度增长，另一方面是因为中南建设前期投资的后遗症。

　　中报显示，上半年中南建设的销售费用同比增加48%至5.9亿元，管理费用同比增加48%至9.97亿元。梁洁解释，这主要因为上半年新进入了一些城市，新增项目比较多，这些项目都还没开始销售，但前期的推广费用都已经发生，未来品牌建立起来后会逐渐减少。

　　辛琦则分析表示，利润率是和投资逻辑挂钩的，地拿得好不好直接关系到盈利，如果投资错了，运营再强悍，也是亏多亏少的问题，但如果投资做好，运营即使差一点，就是赚多赚少的问题。

　　“中南是做建筑起家的，过去有些地方是机会型投资，而且拿大盘项目多一点，但这些区域盈利状况不太好。此外，以前公司管理层级比较多，相对费用也会更多。但近两年公司进行调整，开始选择那些外溢效应比较明显的三四线城市进行布局，同时，中南现在严格按照合理的测算去筛选项目。投资既是技术活，也是纪律活。”

　　陈锦石也坦言，三四线城市很长一段时间拖累中南建设，在2008年金融危机之后，因为资金能力不够，对于一线城市只能望而却步，转战三四线城市。

　　在调整拿地结构之余，辛琦透露，为了减少成本支出，中南建设还在不断精简公司人员架构。“这两年公司销售规模增加了，但总部的员工是在减少的，控股的人员也在调整，未来公司整体人均效能会提升，我们有个口号叫‘大平台、小组织、微团队’。”

　　据时代财经了解，为了调动团队积极性，中南建设还在今年7月18日颁布了“2018年股权激励计划(草案)”。根据计划，中南建设将向包括公司董事、高级管理人员以及产业集团经理层、战区董事长、总经理等激励对象授予23260万份股票期权，约占公司总股本6.27%，首次授予共计49人。而激励对象要行使手中股票期权需要满足公司业绩考核要求和个人业绩考核要求。

　　其中，公司业绩考核要求为，2018年、2019年和2020年，对应业绩考核目标分别为考核年度公司归属上市公司股东净利润相对2017年的增长幅度分别不低于240%、560%和1060%。8月13日，中南建设向符合授权条件的49名激励对象授予了21580万份股票期权，行权价格为6.33元/股。