荣盛发展缺钱仍逆势拿地 股东质押五成股权

　　新浪财经上市公司研究院 大眼楼管/肖恩

　　 4月7日，荣盛发展（002146）发布了公司2019年年报，在多元化并不成功的情况下，凭借着传统的房地产业结算收入实现了较为稳健的收入利润增速。但由于销售回款的下降、应收账款的持续增长以及经营活动现金流的大幅下滑，荣盛发展提高拿地力度之下，股利支付率出现下调，股东股权质押比例也持续走高。同时，在外部环境影响下，荣盛发展也调低了全年销售增速。

　　结算竣工不及预期的荣盛发展是缺钱的，但公司逆势布局的决心却不减，面对疫情及经济增速下滑的风险，荣盛发展是否能成功抄底？

　　多元化策略并不成功 分红率持续下降

　　年报显示，2019年荣盛发展结算面积660.1万平，同比增长10.9%，由于结算均价的提升，全年结算收入620.4亿元，同比增长24.2%。公司仍主要以房地产业为绝对营收，营收占比进一步提升至89.42%，因而公司全年实现营收709.1亿元，同比增长25.8%。

　　作为同样出身河北的房地产企业，华夏幸福（600340）或多或少成为了荣盛发展的参考对象，自2015年开始，公司制定了由传统的房地产开发逐渐转型为“3+X”全面发展的战略规划，产业园及其收入[曹婕1]则成为荣盛发展重要的多元化策略之一。但事实上，自2016年以来，荣盛发展的非房地产业类营收占比并无明显提升，其中2019产业园营收占比由2018年的5.96%下降至4.77%。

　　荣盛发展全年实现归母净利润91.2亿元，同比增长20.6%，基本每股收益2.10元，但由于经营现金流入同比大幅下降87.9%，账面资金基本与去年持平。公司拟每10股派发现金股息4.8元（含税），分红率下降至23%，这也是自2015年以来荣盛最低的分红率。

　　2019年，荣盛全年的销售金额1153.6亿元，同比增长13.6%，销售面积1098.1万平，同比增长11.7%，销售均价10505元/平，同比微增1.7%。销售回款860亿元，回款率仅为74.6%，较上年80.25%下滑近6个百分点。2020年，公司计划签约金额1210亿元，同比增速继续下降至5%，克而瑞数据显示，荣盛发展今年前三个月全口径销售125.5亿元，同比下滑24.08%，仅完成全年目标的约十分之一，后续销售压力较大。

　　竣工不及预期 拿地节奏却逆势加大

　　2019年是房地产行业的转折之年，行业洗牌加剧，中小房企大面积被淘汰，而不少中大房企纷纷加入降杠杆去库存的阵营之中。而荣盛发展2019年整体施工转结是趋缓的，但拿地确是逆势加强的，2020年也将延续这一趋势。

　　首先是公司全年的施工进度是不及预期的。新开工面积944.3万平，完成年度计划的99.0%，竣工面积为632.3万平，仅完成年度计划的73.5%。在竣工不及预期的情况下，2019年荣盛发展拿地一改2018年的相对谨慎，全年的拿地金额达到302亿元，同比增长73.2%，其权益比达88%。

　　荣盛发展2019年拿地金额为销售额的0.26倍，且2020年计划新增土储建面约1355.9万平，对应同比增38.5%，在全年预计销售额增5%的情况下，荣盛发展将继续保持较高的拿地力度。不过2019年的拿地均价3084元/平米，较2018年的2292元/平米大增34.55%。占比销售均价29%，而这一比例2017/2018年均为0.22。价差的减少将进一步拉低已连续两年下降的净利润率水平。

　　4月8日，成都天府新区地块开拍，30分钟后达到最高限价，最终荣盛发展成功拿下，总价23.51亿元，成交楼面地价9989元/平方米，溢价率50%，其中无偿移交统筹住房比例12%。面对疫情及经济增速下滑的风险，荣盛发展高溢价拿地是否能成功抄底？

　　财务紧张 股权高比例质押

　　截至2019年末，尽管荣盛发展的资产负债率、净负债率分别为82.5%、79.7%，分别同比下降1.6、8.2个百分点。但截至去年末，一年内到期有息负债额348.3亿元，占总借款约660亿元的逾50%以上，债务结构不尽合理。而公司账上货币资金为303.55亿元，其中涉及受限资金近50亿元，短债偿付压力不小。

　　荣盛发展资金紧张与账面庞大的应收款有着一定关系。截止2019年底，包括应收账款以及其他应收款在内的应收款合计达到268亿元，而股东权益合计才446.7亿元。值得注意的是，在其他应收款项中，账龄超过2年的达到163亿元，预计未来12个月的预期信用损失达到6.96元。

　　不过从华夏幸福“产业新城”的开发模式来看，过多应收款所沉没的资金对于荣盛发展紧迫的资金面来说也并不一定是好事。

　　考虑到账面资金紧张，且拿地和施工所需资金将进一步加大，荣盛发展2020年将计划新增融资达520亿元。

　　此外，近日控股股东荣盛控股所持有荣盛发展的部分股份被质押，本次质押8950万股，截至2020年4月2日，荣盛控股及其一致行动人所持公司股份累计质押、设定信托情况如下，超一半的股权被质押。