不拿贵地、不放弃利润 3000亿之后 世茂要做行业的“整合者”

　　每年的业绩期都是世茂集团董事局副主席、总裁许世坛最为忙碌的时候，世茂体系内三个上市平台的业绩发布会，许世坛都做到亲自出席，亲自解答外界提出的疑问。

　　8月末，继世茂服务和世茂股份（600823）之后，世茂集团的业绩会姗姗来迟。许世坛与老搭档世茂集团CFO汤沸、世茂集团助理总裁兼营销管理中心负责人邵亮一同出席，对于年初以来调控不断、监管政策层出不穷的行业变局，三人强调，世茂集团始终谨慎应对。

　　但越艰险的环境，越能体现出世茂集团长久以来谨慎前行的难能可贵。半年前，许世坛称，跨过3000亿规模后，世茂集团不再提出高增长的目标，今年全年计划实现3300亿元销售额。从半年报来看，上半年，其录得签约额1527.95亿元，同比上升38.3%。

　　对于下半年的走势，许世坛分析称，行业会继续调整，房企的重点不再是投资、融资或者是拿地，会回到品质、设计、物业服务、小区配套等客户能感受到的触点，世茂集团亦会朝着这个方向做出努力。

　　自律：遵守拿地纪律、把“三道红线”作为标尺

　　除了销售维持稳定的上行节奏之外，今年上半年，世茂集团的收入和利润表现同样突出。半年报披露，截至6月底，其录得营业收入734亿元，同比上升13.7%；毛利润上升7.7%至210.13亿元；核心业务净利润上升13.6%至约93.75亿元；股东应占核心业务净利润上升11.5%至约61.99亿元。

　　与此同时，对于财务面的把控，世茂集团更是未有丝毫的松懈。过去十年来，世茂集团的净负债率均维持在60%以下，而今年上半年，这一数字仅50.9%；期内其扣预收款的资产负债率为68%；现金短债比（不扣预售监管资金及受限资金）1.9倍，站稳“绿档”阵营。

　　要知道，严苛的监管环境下，不少高杠杆、高负债房企陷入危机，能够做到从始至终都将各项财务数据稳稳地控制在“三道红线”标准内的房企并不多。更何况，世茂集团2021年上半年的毛利率达到28.6%，在当前行业中颇具竞争力。

　　汤沸坦言，世茂集团的财务优势与长期以来的自律，以及计划的提前铺排不无关系。据悉，去年以来，“三道红线”已成为世茂集团的一把标尺，面对严俊的市场，世茂集团更是要求加强投资回报测算，甚至区域必须正现金流才能进行投资动作。

　　如其所言，基于这样的财务纪律，上半年22城的集中供地中，外界极少见到世茂集团的身影。

　　许世坛表示，第一轮集中供地，除了一些特别的城市，基本上大部分城市的地块都拍得特别贵，“有人统计了一下有接近60%是不赚钱的，甚至60%里面还有比较多是亏本的，我认为没有必要去拿不挣钱的地。”

　　但他亦指出，在22城之外，世茂仍然斩获不少优质土地，其中，通过合作就拿下超过200亿元权益前土地。截至6月末，世茂集团共获取土地19块，权益前土地总价约201亿元，新增货值571亿元；新获取土地资源中，一、二线货值占比达62%，如包含强三、四线城市，占比约95%。

　　不仅如此，自去年以来，融资、按揭持续收紧，世茂集团便和多家银行签订按揭合作协议，保障了每个月的按揭放款达标。世茂集团还在今年加大销售回款的力度和考核的力度，对于资金管理也加大考核要求，对可动用资金的统一调配达到了管理的目标。

　　半年报显示，期内，世茂集团实现回款1161亿元，同比增长30.4%；到6月底，世茂集团现金充裕，累计账面现金为823.8亿元，较2020年底上升20.3%，短债仅占借款总额的27%。

　　接下来世茂集团保持这样的自律，争取跑赢行业大势。许世坛称，世茂集团在手现金较多，下半年会积极研究供地政策，抓住市场机会加大投资力度，但肯定不会去拍贵地。

　　“整体的毛利下行是一个行业趋势，悲观一点，部分企业可能只有20%，好一点的力争做到25%。世茂集团的毛利率还是比较高的，有优势，我们的降幅肯定能够做到低于行业平均值。”

　　未来：用“大飞机”战略对抗不确定性

　　近几年来，“黑天鹅”频出，规模房企“爆雷”事件不时发生，房地产行业人人自危。“变”是房企应对未知的关键词，但如何变，关乎着房企的“生死”。许世坛称，多元化“大飞机战略”是世茂集团抵抗未来不确定性的有效手段。

　　早在多年前，世茂集团就开启了多元化道路，不过，近些年来，世茂集团多元化的脚步正在加快、整合与升级。如今，物业板块世茂服务以及商业板块世茂股份均已完成上市，并且逐步释放业绩和利润。

　　“上半年，世茂集团的多元化非房收入增速很快，同比达到128%，非房收入做到66亿，全年目标会超过150亿，而且希望未来三年可以占到总收入20%以上。”许世坛说到。

　　在众多非房业务中，世茂服务的增长最为迅勐。此前，世茂服务也交出了上半年成绩单，今年1-6月，其实现营业收入42.34亿元，归母净利润5.78亿元，同比分别实现171%和136%的高增长；合约面积2.39亿平方米，同比增长91%。

　　值得一提的是，2019年开始，世茂服务加强第三方外拓能力，效果十分显着。今年上半年，世茂服务第三方竞标外拓成绩同比增长近29倍，在公建、高校、产业园等多个领域实现突破，非住宅业态占比高达61%。

　　许世坛认为，高校物业、城市服务这些新的赛道增长潜力巨大，因此，世茂服务的全年收入目标是90亿元，其有信心顺利完成任务。

　　取得优异成绩的还有世茂股份。据其中报显示，上半年，世茂股份营业收入为119亿元，毛利润45.9亿元，同比增速均在30%以上；累计销售同比增长61%；累计客流同比增长86%。

　　与此同时，世茂股份还在尝试打开轻资产的新战场。世茂股份提出“全场景生态办公体系”和“轻重并举”发展两大战略，在持续深耕品质商办“重资产”的同时，全面启动“轻资产”模式，发力主要核心城市群，站稳一线及强二线城市，通过精细化管理持续保持市场领先。

　　许世坛进一步称，包括酒店业务在内，上半年进入了快速增长的通道，增速达到141%，未来酒店也会向轻资产模式大力推广。

　　但世茂集团的优势不限于此，通常来说，房企的多元化布局大多围绕着主业展开，世茂集团也不例外。随着各个多元业务板块的成熟，相互之间形成协同，这让许世坛看到了更多的可能性。

　　他直言，资源整合就是世茂集团的优势，例如住宅、商业、酒店都需要服务，再如，世茂集团有着强大的“朋友圈”，政府、同行、客户都可以成为服务的对象。“相信我们在未来会更有效的整合整个地产上下游，做一个产业链，也希望慢慢可以多孵化一些轻资产的公司，这样的可以更好地体现世茂集团的价值”。