绿地“入坑”董家渡 张玉良121亿接盘之后的喜与忧

　　62岁的河南人董文标最终败走上海外滩，取而代之的是土生土长的沪系“红顶”商人张玉良。

　　2月14日晚间，绿地控股（600606）公告宣布，绿地集团已正式接手中民投董家渡地王项目50%股权及相应债权，交易对价最终定为121亿元。

　　最新股权架构中，国资背景的绿地持有董家渡项目50%股权，为第一大股东，安信信托（600816）持股45%，同样有国资背景的上海外滩投资持股5%。

　　对此，绿地表示，通过此次收购，公司将主导开发标的公司主要资产，负责标的公司主要日常经营事项。不过，由于标的公司属于合营项目，因此不纳入合并报表范围内。

　　从今年1月曝出资金危机到交易落地，“缺钱”的中民投一直急于寻求意向买家。有知情人士透露，最早的框架协议签订于春节之前，只是一直在商谈包括交易对价在内的交易细节。

　　如此短时间内确定对价超120亿的交易，中民投对资金的渴求可想而知。中民投总裁吕本献此前透露，中民投正通过引入战略投资者、加快退出不符合战略转型方向的项目等多方面举措，缓解目前的流动性问题。

　　据悉，在中民投地产开发板块资产中，除董家渡项目外，2015年收购的上置集团、2016年收购的亿达中国也在计划退出之列。

　　另一方面，对鲜少参与并购的绿地而言，通过该笔交易获得上海核心区域超百万平方米的优质土地，也是对其上海土储的有力补充。

　　至此，继年初融创从泛海国际手中接过董家渡12号、14号两宗地块后，如今的董家渡区域已聚集包括绿地、融创、绿城、华润及泛海在内的5家开发商。

　　作为上海本土最大的房地产企业，绿地所持土地面积最大，是名副其实的董家渡地主。

　　张玉良接盘之后

　　董家渡的注脚中，始终不乏“钻石地块”、“金融不夜城”、“重塑上海”等荣耀加身的词汇，但无论是泛海还是中民投，结局总是不那么辉煌。

　　虽然开发商困难重重，但作为上海整个城市规划中重要的一部分，董家渡同样拥有“大而不能倒”的特征。

　　有知情人士指出，在中民投曝出流动性问题后，中央和上海层面有相关方曾组成专门的联席会议，预示中民投的问题将会得到妥善解决，董家渡项目也将继续推进。

　　此前，恒基、CPPIB(加拿大养老基金投资公司)、龙湖、平安、正大等公司都参与过接手该项目的洽谈，其中恒基、CPPIB等甚至已经报价，且报价高于121亿元。而绿地是近几日才介入，最终在政府部门的协调下，绿地以121亿元价格拿下项目。

　　不过，在经历泛海、中民投等前车之鉴后，绿地能否顺利吃下这个“烫手山芋”？

　　首先，就项目本身而言，巨大的体量意味着长期的资金投入，接盘方也会面临着极大的开发难度。

　　资料显示，该项目用地性质为商住办，占地面积12.67万平方米，容积率5.54，总建筑面积119.9万平方米，其中地上建筑面积为76.2万平方米，地下建筑面积为43.75万平方米。

　　根据项目原有规划，项目融汇地标建筑群及国际办公与生活环境，办公部分包括4幢甲级写字楼及7幢总部办公楼，商业涵盖高端购物中心及开放式休闲商街，另有超高层五星级酒店及8幢住宅楼。

　　商办比例高，且受让人须自持办公部分地上建筑面积不低于60%，十年内不得转让，对开发企业的资金将是巨大考验。此前，中民投就曾预计，项目所有地块加起来的总投资额将高达604亿元。

　　另外，截至2018年12月31日(未经审计)，标的公司的总资产453.16亿元，总负债则高达352.98亿元。

　　绿地控股2018年三季报显示，上市公司资产负债率同比上升至89.31%，一年内到期非流动负债及短期借款亦远高于现金及现金等价物。

　　与此同时，随着2018年土地市场转冷，绿地也进入加杠杆拿地节奏，2018年1-12月，绿地新增房地产项目118个，权益计容建筑面积约4336.78万平方米，总地价917亿元，较2017年同比翻番。

　　可以预见的是，随着董家渡项目的启动，绿地还将面临源源不断的资金投入。

　　不过值得一提的是，作为合营项目，第二大股东安信信托亦持股45%，加上同样有国资背景的上海外滩投资持股5%，不排除会为项目所需资金提供一定支持。

　　此外，从地块区域来看，虽然紧邻黄浦江，但南外滩地区整体成熟程度远不及南京西路、陆家嘴地区，未来的招商和销售情况也存在一定考验。

　　不过对绿地而言，拥有多年商办物业和超高层项目操盘经验，在开发上具备一定优势。

　　对此，张玉良立军令状般表示：“绿地将充分发挥绿地各方面优势，全力为上海打造一个国际金融中心的新地标。”

　　绿地上海土储荒

　　董家渡的明天会如何尚不得而知，但对张玉良显然意义重大，这意味绿地将重回上海城区。

　　财报显示，截至2018年上半年，在绿地近200个持有待开发的项目中，上海仅有位于宝山、奉贤、崇明的5个项目，待开发土地面积已不足23万平方米，是历史最低点。

　　作为上海本土房企，绿地也曾在上海“一掷千金”。

　　2009年9月，绿地以72.45亿元的价格拿下徐汇区斜土街道107街坊龙华路1960号地块，第二次打破自己当年在上海创造的拿地纪录，成为彼时新晋的总价地王。

　　另有相关数据显示，2013年时，绿地在上海累计摘得9幅经营性地块，拿地金额超百亿元，是上海土地市场表现最积极的房企。

　　进入2015年，绿地依旧出手频繁，据观点地产新媒体不完全统计，仅上半年，绿地在上海共拿下了7宗地块，合计总成交价46亿元。

　　不过，在2015年借壳金丰上市，并组建上海格林兰投资成为绿地最大单一控股股东后，绿地逐渐面临在上海无地可拿的境况。在外界看来，张玉良甚至是被上海“抛弃”。

　　据观点地产新媒体不完全统计，2016年绿地在上海仅获得5宗地块，2017年仅新增上海奉贤区一宗1.59万平方米的土地，2018年拿下徐汇区一宗租赁地块。

　　除此以外，绿地几乎消失在上海公开土地市场，取而代之的是万科、融创、中海等外来房企。

　　与此同时，随着房地产市场的发展，绿地也开始调整拿地策略，更多往二线城市，甚至三四线城市倾斜，土地成本也逐年下降。

　　据绿地方面透露，以建面计算，2018年，绿地新增土储约36%位于一二线城市及周边直接辐射区域，64%位于三四线城市。以占比超30%的高铁项目为例，基本都是位于类似安徽宿州、广东阳江、重庆万州、湖南长沙、江西赣州、湖北咸宁、四川宜宾等三四线城市。

　　如今，董家渡的交易尘埃落定，绿地不仅获得超百万平方米的土地储备，某种程度上或许更意味着重新获得国资委的信任，但亦是一个全新挑战的开始。