万科前5月销售2676亿 低速增长中的拿地与人事变奏

　　2019年即将过半，房企们在迎来年中大考前，仍在销售、拿地上奋力一搏。

　　6月4日晚间，在恒大之后，万科公布了5月份销售及新增项目情况。

　　公告显示，2019年1-5月份，万科累计实现合同销售面积1660.8万平方米，合同销售金额2676.0亿元，同比上升11.97%；而5月单月的销售金额579.9亿元，较上个月环比微跌3.6%。

　　据了解，稍早前公布业绩的恒大前5月共完成销售2315亿元。由此，万科与恒大的距离已拉开358亿元。根据观点指数.2019年1-5月中国房地产企业销售金额TOP100榜单，万科仍落后碧桂园超过400亿元。

　　纵向来看，自从销售额由2016年的3000亿量级直接跨越至2017年的5000亿以上，万科的增速就开始呈现平稳放缓的趋势。数据显示，2016年-2018年万科全年销售额3615亿、5298.8亿、6069.5亿元，同比增长分别38%、46.57%和14%。

　　进入2019年，万科的增速则始终保持在15%以下。

　　具体而言，前3月万科的销售同比均为负增长，具体为1月销售同比降28%，前2月同比跌11%，前3月减少3%，直到4月份单月销售超过600亿后，万科今年前4月的销售才开始超过去年同期表现，而5月份也是万科今年单月销售金额的次高。

　　不仅仅是万科，在目前已公布销售情况的企业中，无论是龙头房企还是中等规模房企，普遍增速都在20%以下。例如前5月美地置业销售同比增长17.78%，合景泰富同比增加12.7%，富力同比增加2%，融信中国同比增长4.29%。

　　显然，在整体趋缓的行业形势下，已形成一定规模的房企也进入稳定期。

　　从拿地情况来看，尽管5月份万科斥资124亿在全国新增12个项目，但与去年相比，这一数据同样是下降的。

　　据观点地产新媒体统计，前五月万科土地上的投入达到511.64亿元，与去年同期的638.36亿元相比减少24.76%。

　　事实上，今年以来土地市场整体都比2018年有明显的回暖。

　　来自中原的数据显示，4月房企拿地积极性明显上涨，单月有18家企业拿地超过50亿元，刷新了最近一年多土地市场的月度纪录，其中融创、碧桂园、新城、中海、华润、绿城、荣盛、金地等8家超过100亿元。

　　值得一提的是，尽管拿地金额有所减少，但从拿地的权益比上来看，万科似乎有意在提高。

　　据观点地产新媒体统计，今年1-5月，万科拿地的权益比分别为74%、88%、67%、73%及63%，而去年同期则基本都在65%以下，最低月份甚至仅为47%。2018年全年来看，万科的拿地权益比也只有59%。

　　可以对比的是，权益销售上万科远远落后于恒大。根据观点指数.2019年1-5月中国房地产企业权益销售金额TOP100榜单，恒大以2199.3亿元位居榜首，万科则排在第三位，权益销售金额为1741.2亿元。

　　融资方面，在前三月密集发债后，房企的融资开始减少。

　　以万科为例，3月份，万科先后获批17.37亿元、12.64亿元的购房尾款ABS、20亿元住房租赁债券，以及6亿美元固息票据，此外更通过增发H股融资78亿港元。而4月至今，万科还未有公开的融资信息。

　　有业内人士指出，自去年年底以来，房企融资窗口慢慢开启，融资金额持续高位运行，房企一边还债，一边拿地。

　　因此，近日银保监会下发通知，严查房地产融资的条款，更有接近金融监管的人士处获悉，监管部门将收紧部分房企公开市场融资，包括债券及ABS产品，相信将对房企的融资产生一定影响。

　　5月份，万科南方区域在人事方面又迎来一波换防。具体包括，由王文金接替孙嘉出任万科财务负责人，孙嘉则接替执掌万科南方区域十年的张纪文，任万科南方区域首席执行官。此外，广州万科总经理薛峰调任万科长租公寓事业部总经理，佛山万科总经理李升阳调任广州万科总经理。

　　据观点地产新媒体了解，作为万科一直以来业绩贡献的明星区域，近两年，南方区域有所掉队。2017年，南方区域以略微高出上海区域10多亿元的销售位列首位，不过到了2018年，南方区域的1434.68亿元销售，排在了上海、北方区域之后。