葛培健：产业地产40年新起点

　　2018年，深圳市南山区高新技术产业园区

　　时代周报记者杨静

　　葛培健在退休之前，曾带领着浦东建设（600284）和张江高科（600895）两家公司，做出了行内骄人的成绩。

　　葛培健被行业内称为中国产业园区界经验主义的教父级人物，除了积累下来的国企改革经验，他对于园区开发、科创发展和公司治理等方面也有着深刻的思考。

　　葛培健喜欢把事物放在历史背景里去思考，从而把一些信息碎片组合成一个有机的整体。

　　9月26日，葛培健在接受时代周报记者专访时表示，作为一名深爱着产业的产业人，深知做产业并非朝夕之事，要“风物长宜放眼量”，要耐得住寂寞，经得起诱惑，守得住初心，担得起使命，始终以产业为抓手，服务好科创事业。

　　(Q:时代周报A:葛培健)

　　Q：国家对科技创新非常重视，这对于产业地产有什么样的影响？

　　A：2019年正好是产业地产诞生40周年，将是非比寻常的一年。

　　产业地产正在成为从中央到地方，从国资到民企，从实业到金融都特别关注的一个朝阳领域。我认为，整个行业的生态环境和基本逻辑都正在颠覆，行业发展面临着新变局。

　　最近，我也认真学习了两个文件。第一个是2019年5月28日《国务院关于推进国家级经济技术开发区创新提升打造改革开放新高地的意见》(国发〔2019〕11号文)，提出多项力度颇大的政策举措，可称之为“开发区的改革开放升级版”，园区将成为新一轮改革开放的平台。

　　第二个是2019年8月26日召开的中央财经委员会第五次会议。会议强调，中心城市和城市群正在成为承载发展要素的主要空间形式，促进各类要素合理流动和高效集聚，这预示着我们的区域化发展战略的格局。

　　我重提我的观点，产业地产已经迎来了“产业引领”的时代，也就是“科技导向、产业聚合、人才为核、资本助推”的时代，这意味着，产业地产的发展不再是简单的开发建设。

　　产业地产下半场将向产业驱动转变。除了产业，还是产业。

　　Q：有声音认为，中国的房地产行业走入了存量时代，包括产业园区也进入存量改造的时代，如何看待？

　　A：存量的概念是相对的，市场并没有绝对的存量过剩概念，正所谓，好酒不缺市。

　　所谓存量时代的到来，还是我们对产业地产当年的认知不足，我们将产业地产的重心定位在了“地产”二字，故而很多园区运营商，很长一段时间都被划分为“房地产企业”。

　　我认为，我们需要更加大胆地突破传统概念的框架束缚，真正地去地产化，专心地运营园区。

　　我们中国传统的园区模式，往往是以土地财政、房地产驱动和土地资源买卖为基本框架，不可否认在一定历史时期内有过贡献，但弊端和后遗症同样明显。在新常态下，如果继续这种模式，无异于涸泽而渔，饮鸩止渴。一旦围绕着土地和物业价值的商业逻辑不再行得通，产业地产如何面对这个新局面呢？

　　园区开发运营要走产业引领、创新驱动的新路，要去房地产中心化，不能再简单粗暴地靠房地产去驱动了。要通过“产业导入+园区运营”，形成新型商业模式发展的内生动力；要通过基金操盘，引进社会资本，实现园区融资机制的创新；要通过并购园区开发主体的股权，实现对园区产权和运营权的“拥有”。

　　 Q：产业地产对经济发展的作用有哪些？

　　A：改革开放以来，我们通过引进创新实现了产业的升级换代，但随着产业发展至一定能级，需要强化原始创新的重要性，突出引进消化吸收再创新的意义。同时，随着国际经济环境的变化，需要进一步强化自身的产业基础，提升高新技术产业链发展的抗风险能力。

　　中国80%的企业注册在产业园区，大部分的高新技术企业落户在产业园区，绝大多数的独角兽企业也诞生在产业园区，产业园区贡献了全国20%以上的GDP收入。

　　新时代，产业园区开发模式已由房地产驱动转向产业引领+创新驱动。中国经济发展已不再去追求高速度增长，而是要高质量发展，园区带动城市，中心城市引领城市群，城市群带动区域，区域协同带动全国成为中国经济发展的重要趋势。园区的发展已成为中国经济转型升级的引擎，园区需要成为中国制造面向全球竞争的一把利器。

　　Q：当下产业地产发展，可以提升的空间有哪些方面？

　　A：产业地产与住宅地产本质上是有区别的。住宅地产讲究的是“短、平、快”，而产业地产讲究的是“深耕”和久久为功。如何练就真身，唯有坚韧、坚持、坚守。如何功成出山，唯有专注、专心、专业。

　　扎根产业地产绝不是一句空话，要脚踏实地，要下“一番寒彻骨”，真正把产业当成自己的孩子来对待。

　　当下中国的产业地产，依然是需要坚持独立自主与开放合作相促进，打好产业基础高级化、产业链现代化的攻坚战。再造产业基础，提升产业基础能力，确保产业链安全。