保利地产(600048)

1、行业发展的机遇（1）新型城镇化支撑行业长期发展中国新型城镇化仍在稳步推进，是中国最大的内需来源，必将带来长期的刚性住房需求。目前，我国常住人口城镇化率达到 56%，但户籍人口城镇化率仅为 35.9%，两者之间相差约 2.5 亿人，其中绝大部分是农民工。国家十三五规划建议明确提出，到 2020 年要户籍人口城镇化率达 45%左右，要实现 1亿左右农业转移人口在城镇落户。这部分新增的城镇人口，将成为城市住房及配套需求的重要支撑。（2）城市更新换代也将带来增量住房需求与发达国家已经处于存量房时代不同，我国目前正逐步转向新建房与存量房并重的阶段。对一线城市及部分较发达二线城市，城市中心的土地日渐稀缺，且不可再生。城市升级和人居提升，都会催生大量的旧城、棚户区、城中村改造等城市更新需求，这当中蕴藏巨大市场机会。（3）并购重组将推升行业集中度2015 年中央经济工作会议提出“促进房地产业兼并重组，提高产业集中度”。当年房地产并购次数达到 339 次，涉及金额 2871 亿元，同比分别增长 33%和 36%。从国外成熟市场来看，1989 年美国房地产市场排名前五的开发商市场占有率为 7.13%，到 2006 年已迅速上升至 22.51%。因此，在我国前五大房地产商市场占有率仅 11.6%的情况下，有专业开发能力和品牌优势的企业将从行业的整合并购中获得市场份额的提升。（4）地产与金融的结合将带来新的发展机遇地产与金融存在明显互补，参考欧美等国经验，房地产企业未来重心也将逐渐由开发运营向金融运作转移，这也是近几年房地产私募基金方兴未艾的原因。此外，险资向房企的渗透不断加强，双方可在商业地产、养老地产、医疗等领域开展合作。未来随着资产证券化相关条件的逐步放开，针对商办类物业的 REITs 将迎来全新的发展机遇。2、行业面临的挑战（1）房地产行业已经进入平稳发展期，增长速度开始放缓。而核心城市优势突出，房地产企业愈发聚焦一二线城市，市场竞争日趋激烈。（2）土地资源日益稀缺,地价上涨幅度大于房价上涨幅度，行业利润空间受到挤压，依靠传统地产开发业务维持业绩的持续增长模式受到影响。如何适应行业新形势，培育新的经济增长点，是当前房企普遍面临的挑战。