左手融资 右手拿地 建发股份前路漫漫

　　20天、6笔债券、248亿元，这些数字大约可以勾勒出建发股份（600153）及其子公司、母公司7月份以来的融资轮廓，即不是在融资，就是在融资的路上。

　　20天、6笔债券、248亿元，这些数字大约可以勾勒出建发股份及其子公司、母公司7月份以来的融资轮廓，即不是在融资，就是在融资的路上。

　　这是继建发股份3月份密集融资以来的第二轮融资高峰。据财经网不完全统计，截至7月27日，建发股份及其子公司、母公司今年的融资计划已有23笔，融资金额约483亿元。

　　其中，7月份的融资计划约占总融资计划的51.35%。短短20天时间，建发股份渴求资金的姿态已经跃然纸上。

　　对资金的迫切需求源于建发股份在土地市场的加速拓展，但囤积的土地究竟能否快速去化，进而推动企业规模的扩张，仍是摆在建发股份面前的一道未解之谜。

　　融资：20天248亿元

　　建发股份融资的步伐还在加快。

　　7月27日，建发股份发布公告称2020年度第七期超短期融资券成功发行，此笔债券发行规模10亿元，期限112天，发行利率1.7%。

　　同日，子公司建发房产拟发行2020年度第三期中期票据，发行规模8亿元，用于偿还债务。

　　融资表格。来源：公开数据整理

　　而这仅仅是建发系在资本市场加速融资的一个缩影。据公开资料显示，7月19日，建发股份曾发布公告称，拟发行100亿元公司债券以及100亿元可续期公司债券。

　　与此同时，7月10日，母公司建发集团2020年第一期超短期融资券成功发行，发行规模10亿元，拟用于偿还公司债务及补充营运资金；7月7日，建发集团拟发行2020年可续期公司债券（第二期），拟用于偿还公司债务及补充营运资金。

　　据财经网不完全统计，截至7月27日，建发股份及其母公司、子公司7月份已合计发行6笔融资计划，合计248亿元。

　　建发系股权结构图。数据来源：天眼查、年报、募集说明书等公开资料。

　　这甚至超过建发系在2019年全年的发债总额。据财经网不完全统计，建发股份、建发集团、联发集团、建发房产4家公司于2019年合计发行20笔债券，融资总额191.58亿元。

　　在中国企业资本联盟副理事长柏文喜看来，房企如今大规模融资大约可以归为三类原因：第一、看好行业未来，趁行业下行期扩大拿地规模，从而需要获取较多的资金；第二、目前市场流动性比较宽松，利率呈下降趋势，企业希望通过借新还旧来替换掉之前较高成本的资金来降低财务成本；第三、企业资金链受疫情影响相对较紧张，从而加大融资力度。

　　拓储：“地王”现身

　　建发股份在加速融资的同时，也在土地市场上加速拓储。

　　7月22日，碧桂园、世茂、融创、金地等8家房企竞争安徽蚌埠蚌挂（2020）23号地块，经过207轮竞价，苏州兆坤房地产开发有限公司（建发股份间接子公司）以12.01亿元斩获该宗宅地，溢价率约57%。据腾讯房产报道，该价格成为蚌埠2020年新总价“地王”。

　　苏州兆坤房地产开发有限公司股权结构图。来源：猎聘网

　　除此之外，建发在热门地块拍卖中频频现身。7月21日，建发与金茂、旭辉、华侨城等众多知名房企抢拍上海浦东新区唐镇一宗土地；7月14日，建发与鲁能、招商蛇口（001979）、九龙仓等房企现身上海杨浦区定海社区D5-1地块拍卖现场；6月30日，武汉9宗地集中出让，引发新城、中海、正荣、绿城、中梁、建发等几十家开发商争抢。

　　整个上半年，建发股份的地产平台之一建发房产在土地市场都显得异常活跃，且获得土地成本相对较高。据中指院排行榜显示，建发房产以273亿元的拿地金额位居第19位，而拿地面积仅以163万平方米位居第48位。

　　从销售比来看，建发房产也处于领先地位。据财联社、克而瑞数据显示，建发房产上半年拿地销售比达到0.95，较去年同期的0.63上升30个百分点。而截止至6月末，百强房企拿地销售比为0.38，即使是表现最为活跃的top11-top20梯队的房企，拿地销售比也仅达到0.54。

　　来源：克而瑞

　　对此，资深地产专家薛建雄认为，建发之所以一边融资，一边频频现身土地市场，甚至争抢“地王”，“很可能是因为土地储备不足了，需要大量蓄地。” 而建发房产一位内部人士回复财经网表示，“这是基于公司发展需要。”

　　正如薛建雄所言，建发股份与同规模的房企土储规模相去甚远。据克而瑞数据显示，建发股份旗下的建发房产与联发集团两个平台上半年合计全口径销售额约564亿元，雅居乐与其相差约15亿元。

　　但据财报显示，截至2019年底，建发股份权益土地储备面积1515.28万平方米，而雅居乐权益总建筑面积共计3970万平方米。据此计算，雅居乐的土储面积相当于2.6个建发股份。

　　若将时间拉长至2019年来看，这样的差距也同样存在。根据年报，建发股份2019年合约销售额995.01亿元，与美的置业的1012.3亿元相差约17亿元。然而，截至2019年底，美的置业的权益土地储备面积达5263万平方米，相当于3.5个建发股份。

　　“各家企业目前在拿地态度方面对于后市走向、自身资金状况和资源获取能力都有自己的判断，通常在行业下行期加大拿地力度是地产行业的常规做法。”柏文喜表示，只是市场变化太快，目前还不好评判现在到底是不是一个合适的抢地时机。

　　但融创董事局主席孙宏斌2014年接受采访时便强调，投资最重要的一条原则是千万不要拿错地。而曾经热衷拿“地王”的远洋则在2016年中期业绩发布会上表示，拿地王不是成熟开发商做的事情。

　　而在这个受疫情冲击的2020年，“不拿高价地、不拿地王”的谨慎拿地态度已经成为包括龙湖、美的置业等在内的多家大中型房企的共识。

　　前路：一团迷雾

　　目前土地市场看似迎来小阳春，但其本质上与去年有所差异。

　　克而瑞表示，今年二季度土地市场的回温很大原因在于部分城市优质地块供应不断下，一季度受到疫情影响而被压抑的需求正在反弹。当前疫情影响后的市场仍有较大不确定性，因此对于中小房企而言，扎堆趁热拿地仍有一定风险，在积极参拍时需警惕自身现金流安全性以及对土地成本的控制。

　　基于对土地市场的谨慎态度，更多房企选择冷静。据克而瑞数据显示，截止6月末百强房企中仍有近4成企业的拿地销售比未回到0.3，近3成企业拿地销售比未回到0.2。

　　其中，碧桂园、恒大、万科、融创上半年拿地销售比平均仅有0.19，远低于行业平均值0.38和梯队平均值0.28，谨慎态度一览无遗。

　　而之所以选择谨慎的投资方式，万科董事会主席郁亮曾多次解释称，要“坚持现金为王、手有余粮”。在郁亮看来，只有现金充裕才能度过各种危机挑战。

　　毕竟，疫情已然让不少企业的中期业绩“亮红灯”。数据显示，截至7月23日午间，在48家发布盈利预警报告的A股房企中，仅有13家房企预增。而招商蛇口、大悦城（000031）、金融街等央企、国企半年盈利下滑幅度超过60%。

　　“这种时刻，企业如果拿地太多会增加企业的资金压力。”柏文喜认为，囤地是企业未来冲规模的准备条件，但如果融资一旦收紧，资金压力自然而然会加大。

　　在一份债券募集说明书中，建发股份也坦承，未来经营活动现金流的不稳定将给公司的财务和经营带来一定的风险，而造成这一风险的因素之一便是土地储备资金占用影响较大。

　　实际上，能够在企业规模扩张的同时保持企业运行稳健而不翻车，以及对处于行业调整期时的弯道超车机会如何把握，是需要技高一筹的综合平衡能力和相对超前的行业与市场判断力的，柏文喜如此表示。

　　如今，第一道难关已经摆在了建发股份面前――融资收紧的信号开始显现。海通证券研究所报告称，5月以来地产债市转为震荡、6月调整加深，二级市场的调整逐渐传导至一级市场，融资变难，预计短期内地产债将受到冲击。而在7月15日，银保监会则强调，严禁资金违规投向房地产。

　　不仅如此，7月以来，杭州、东莞、宁波、深圳、南京等多个楼市热度高、房价上涨明显的城市相继收紧了楼市调控政策。上海易居房地产研究院总监严跃进认为，现在的调控是从房价涨幅高的城市开始调控，但是实际上地价也出现了问题，有人认为有违规资金已经进入了土地市场，否则地价不会拉升这么快。严跃进提醒，这是房企投资拿地所需要注意的地方，要防范政策下半年突然收紧的风险。

　　建发股份今年22岁，既有青年人特有的活力，也有这个年纪不知所措的迷茫。正如最近大热的电视剧所显示的那样：二十不惑、三十而已，中间困惑不已。

　　文/王亚静（责编：高雅）