产品力将成核心动力 房地产行业进入差异化竞争阶段

　　2020年，千亿级房企在继续扩容的同时，规模增速放缓，各梯队分化愈加明显。有房企认为，房地产行业将由规模化竞争进入差异化竞争阶段。未来房地产增量将主要由价格驱动，产品力将成为关注重点。

　　有机构认为，在降负债、促增长的双重挑战下，未来房企内生实力将成关键，财务稳健、产品力出色、运营管控能力较强的房企将获得更多的市场机遇。

　　行业分化料加剧

　　数据显示，截至12月29日午间，A股已有14家房企公布2020年业绩预告，其中业绩预喜的有5家。

　　天房发展（600322）预计2020年业绩存在不确定性，原因是受疫情影响，公司生产经营放缓，项目的开工、施工，特别是销售情况不及预期；同时，金融政策收紧导致房地产行业竞争加剧，市场需求及行业格局被头部企业重构，中小型、地域型房企生存环境恶化。此外，疫情及金融政策等因素致使公司项目所在地区商业、住宅产品平均成交价格亦处于下降趋势。

　　中南建设（000961）预计2020年实现归母净利润较2019年同比增长50%以上。中南建设11月销售简报数据显示，公司前11个月累计合同销售金额1950.8亿元，同比增长14.1%；累计销售面积1463.7万平方米，同比增长9%。

　　克而瑞地产研究中心数据显示，前11个月，百强房企各梯队销售金额入榜门槛同比增幅均在10%以上。截至11月末，TOP10和TOP30房企销售操盘金额门槛分别达到2014亿元和928.3亿元，同比增幅为10.3%和12.6%。各梯队中，TOP50房企操盘金额门槛增幅最高，同比增长20.6%。截至11月末，全口径千亿房企数量相比去年同期已增加5家至32家。

　　克而瑞地产研究中心数据显示，截至11月末，已有超六成房企完成或接近完成全年目标，中国恒大等房企前11个月完成了全年销售目标，业绩表现突出。同时，整体业绩完成率却不如2018年、2019年同期，部分房企前11个月的销售目标完成率低于80%。整体来看，规模房企竞争优势凸显，房企分化进一步加剧。

　　【金科股份(000656)、股吧】（000656）在日前发布的《2021年-2025年发展战略规划纲要》中也提及了市场分化这一特征。该规划称，房地产市场总量稳定，仍将保持按年微升趋势，预计2030年至少会达到18万亿元的市场规模，TOP10企业市场集中度将进一步提升至35%-40%，未来房地产行业将由规模化竞争进入差异化竞争阶段。

　　天风证券（601162）研报指出，房地产行业趋势有望由融资驱动规模增长转向至经营驱动质量增长，加之“因城施策”常态化，行业融资端再收紧或进一步催化企业间的分化。

　　房企审慎看待规模增速

　　在拿地、融资等难度增加和“房住不炒”的调控背景下，世茂集团率先调低了2021年的销售业绩预期。

　　世茂集团日前发布了2021年合约销售额增长预期，预计2021年的合约销售额较2020年同比增长10%。有分析人士称，10%的预期增速低于市场原本的预期。世茂集团认为，该预期是基于公司管理层根据现有资料作出的初步预期，且会应市场情况和其他因素而作出更改及调整。德银研报称，世茂集团下调预期主要是基于土地市场竞争及土地成本昂贵导致收购进度较预期慢。

　　世茂集团发布的11月销售简报显示，公司前11个月累计实现合约销售额2628.1亿元，同比增长15%；合约销售面积约1498.32万平方米，同比增长17%。

　　金科股份在《2021年-2025年发展战略规划纲要》中提出“四位一体、生态协同”的高质量发展战略，即精耕地产主业，做强智慧服务，做优科技产业，做实商旅康养。在此基础上进一步整合产业链生态圈，扩大价值提供范围，提供高品质、多元化的美好生活产品与服务，形成生态协同的新战略格局。同时向产业链上下游进行投资布局，实现地产与产业链的双向赋能。

　　在规划纲要中，金科股份明确了“地产+”业务的发展计划。到2025年，“大产业”板块计划销售规模超过200亿元；同时稳步提升优质资产规模、贡献持续性经营现金流，新增持有资产规模约100亿元，持有型物业经营收入稳步提升。公司计划“地产+”业务到2025年销售规模达500亿元以上；持有优质资产大幅提升，优质资产规模达300亿-500亿元。

　　内生实力将成关键

　　“长期看，房企要加强自身内增长，精细化运营，寻求合理稳健的发展路径。精细化运营要求房企注重主业，包括去化速度、回款能力、财务指标是否稳健等。”诸葛找房数据研究中心分析师王小嫱表示。

　　万科董事会主席郁亮早前谈及“三道红线”影响时曾称，以“三道红线”为代表的行业政策影响深远，房地产行业的土地红利和金融红利已经远去，未来需要把握“管理红利”。未来企业应该聚焦好产品、好服务，实施长期主义。

　　金科股份表示，未来房地产增量主要由价格驱动，改善型需求占比持续提升，产品力将成为关注重点，公司需将提升产品力作为未来发展的核心动力。同时，公司计划到2025年“品质利润型”产品销售收入占比达到30%。

　　“长期看，好的产品和服务才是房企长远稳健发展的核心驱动力。”中指研究院企业研究副总监刘水表示。

　　克而瑞地产研究中心指出，在当前竞争格局下，头部房企增速放缓，经营压力加剧。伴随市场资源向优势企业集聚，中小规模房企增长空间将进一步受限，规模竞争压力提升。同时，在“三道红线”要求下，房企投资、开发等环节也有所制约。未来高杠杆、高负债运营模式无法持续，将会倒逼房企从提升运营管控效率、深化销售渠道等方面出发。在降负债、促增长的双重挑战下，未来房企内生实力将成关键，财务稳健、产品力出色、运营管控能力较强的房企将获得更多的市场机遇。