地产：按图索骥 寻找潜在转型牛股
摘要：
地产：按图索骥 寻找潜在转型牛股 2015-11-26 类别：行业研究 机构：平安证券 研究员：王琳 杨侃
[摘要]
行业及资本市场诉求迫使转型：地产行业已步入白银时代，新房开发整体增量空间受限，房企布局由扩张转向收敛，由于核心城市土地竞争愈加激烈，地价高企已透支未来房价上升空间，房企盈利空间被不断压缩。2014年上市房企毛利率同比下滑1.4个百分点，净利率下滑1.7个百分点，连续4年下滑，净利润同比亦仅增长0.7%。同时随着事级市场投资者对宏观经济换挡转型的预期趋于一致，地产板块的股票表现与基本面完全背离，2015年初以来，行业龙头的平均股价涨幅仅10.8%，远低于地产+x公司56.6%的涨幅和彻底转型公司192.9%的涨幅。资本市场的诉求亦迫使部分房企转型。
彻底转型个股具备五大典型特征：为挖掘潜在转型个股，我们梳理2014年来17家彻底转型房企，统计出五大典型特征：1）市值小。17家转型房企转型前市值均值为24.2亿，仅为行业均值的34%。市值越小，传统行业遗留的历史包袱越轻，转型阻力越小2）主业业绩下滑甚至亏损。17家企业中2013年亏损的有5家，4家净利润均在1000万以下，其它8家2014年业绩均呈现较大幅度下滑。为应对主业业绩下滑、甚至亏损被ST的风险，也是地产公司积极转型的重要动因。3）大多为民企且大股东持股比例高。17家转型公司中13家为民企，仅1家国企，另外3家为外资企业，大股东平均持股比例达29.4%。民企转型面临的阻力较小，受大股东意愿影响明显，尤其是大股东持股比较高的民企。4）多数通过定增收购资产完成转型布局。17家转型房企中有13家通过定增收购资产或布局新业务。收购现成资产利于推进转型成功及加快新业务业绩兌现，而定增可解决布局新业务资金来源。
