地产：房企开工意愿强 地产景气度仍在相对高位
摘要：
核心观点：
销售面积小幅回落，基数压力下增速或继续回落根据统计局数据，18年1-8月商品房销售面积同比增长4.0%，增速收窄0.2个百分点，其中8月销售同比上升2.4%，单月同比增速回落显着。
我们认为，一二线城市在供给端改善的带动下成交增速将进一步回升，但需要关注市场去化变动情况，而三四线城市方面，伴随棚改边际减弱以及购房成本抬升，总体需求存在自我回落的过程。考虑到9月分开始基数压力进一步提高，年内成交低点大概率在四季度出现。
土地购置面积低基数下大幅上涨，拿地成本继续改善根据统计局数据，18年1-8月土地购置面积同比上升15.6%，单月低基数下同比大幅上涨44.7%，创15年以来新高。土地成交价款在量价齐升带动下累计同比增长23.7%，单月同比大幅增长31.8%。从地价房价关系来看，中指院300城市楼面价增速低于统计局销售均价增速，房企拿地成本持续改善。
开工领先竣工增速扩大，投资增速下行依旧刚性根据统计局数据，18年1-8月新开工同比增长15.9%，增速继续扩大1.7个百分点，单月同比增长31.2%，开工韧性较强，龙头房企开工明显前置，销售回款意愿增强。与此同时，销售、竣工增速则出现回落，开工增速领先销售及竣工增速进一步扩大，施工周期拉长，中期库存抬升。而投资方面，我们认为，当前投资增速下行依旧刚性，而19年后消除统计口径带来的基数影响，未来施工投资将边际改善，同时，在土地市场热度下行的情况下，土地投资增速或将逐步回落。
房企资金面继续改善，按揭贷累计降幅继续收窄根据统计局数据，18年1-8月，房企到位资金同比增长6.9%，房企资金面继续改善。其中，按揭贷、开发贷降幅继续收窄，自筹资金高增长，定金及预收款同比增幅与7月基本持平。板块投资方面，随着行业周期性波动幅度的下降，房企的规模增长将更多依靠内生能力，而非市场波动带来的超额收益，龙头未来业绩增长的确定性比较高，考虑业绩增长后19年动态PE不到6倍，我们继续推荐低估值一二线龙头房企。
风险提示不同口径下土地数据存在差异，资金面继续收紧对需求端以及房企经营的负面影响持续扩大；行业库存抬升快于预期。
