美国楼市复苏 外国买家转向谨慎

　　在金融危机爆发10年之后，美国房价又回到高位。不过，看似热闹的背后，外国买家却似乎变得谨慎。

　　据海外媒体报道，美国全国房地产经纪商协会近日公布的最新美国住宅市场国际买家报告显示，2017年4月至2018年3月的一年间，美国面向国际买家的房屋销量同比下降21%。在1.6万亿美元的现房销售总额中，外国买家的占比为8%，比一年前的10%有所下降。

　　与此同时，2017年4月至2018年3月中国买家在美国的购房金额同比减少4%，这是中国买家在美国购房金额自2011年来第二次出现同比下降，前一次是在2016年。

　　尽管如此，中国买家的购房金额连续第6年位于所有国际买家之首，占国际买家总销售额的15%。此外，中国买家购房平均价也最高，为43.91万美元。加拿大买家位列国际买家排行榜的第二位，占国际销售总额的10%，但该国买家的购买额同比大降45%。除了购买金额大幅减少，加拿大买家购买的房价中位数也下降至29.2万美元。

　　值得注意的是，半数以上的中国、加拿大和英国买家为全现金购房。中国买家购房用途近半为自住，购房目的多为子女教育。居外网董事CEO罗雪欣表示，今年上半年中国买家对美国房源询盘量持续回暖，6月的询盘量比去年12月高出48.1%。对冲人民币贬值是中国买家海外购房的原因之一。总体来看，中国的公司与个人买家对海外房产的兴趣将缓慢回升。

　　除了美国住宅地产，包括中资在内的外国投资者对美国商业地产的兴趣似乎也在下降。Real Capital Analytics的最新报告指出，中资房地产投资者10年来首次开始抛售美国商业房地产。报告提到，中资企业在今年第二季度内出售的美国商业地产总计达12.9亿美元，远远多于中资买入的1.262亿美元美国商业地产，净卖出11.64亿美元，这也意味着自2008年以来中资企业首次成为美国商业地产的“净卖方”。

　　2008年金融危机后美国商业地产经历了为期数年的复苏时期，价格大幅上涨。而在今年6月，研究机构Green Street商业地产价格指数显示，在过去18个月中，美国商业地产价格一直停滞不前。随着中国投资者转向净出售方，该指数可能面临进一步的压力。

　　有分析人士表示，高房价与房源短缺是造成外国买家对美国房地产市场投资减少的重要原因。此外，美国目前的政策环境在影响外国买家投资方面的作用也不容忽视。

　　全美地产经纪商协会公布的数据显示，6月美国成屋销售年化为538万户，预期为545万户。6月美国成屋销售总数年化量环比下降0.6%，预期为增长0.2%。成屋销量下降的同时房价却进一步高涨。数据显示，6月成屋售价中位值同比增长5.2%至27.69万美元，刷新了5月创造的最高纪录，为连续76个月出现同比上涨。另外，按揭贷款利率持续回升增加了购房成本。房地美的数据显示，30年固定利率的平均按揭贷款利率在6月升至4.57%，今年1月为4.03%，去年6月为3.9%。据悉，美国市场上的房屋供应严重短缺阻碍了销售，加之建材成本攀升，土地和劳动力供应短缺，使得建筑商无法填补库存缺口，从而推高房价。据悉，美国成屋约占美国房屋销售总量的90%。成屋销售连续下滑显示出美国房地产市场面临的挑战越来越大。