房屋维修基金怎么算，房屋维修基金是什么及维修基金的留存问题

　　商品房为当地住宅建筑安装工程每平方米造价的5%至8%。公有住房每平方米为当地房改成本的2%。房屋维修基金怎么算就是根据这两个不同的标准进行不同的计算。

　　1.商品住宅业主和非住宅业主应交存其自有物业的建筑面积，每平方米建筑面积的修缮金额为当地住宅建筑安装工程每平方米建筑成本的5%至8%用于专项维修基金。

　　直辖市、市、县人民政府建设(房地产)行政主管部门应当根据当地情况，合理确定并公布专项住宅首期工程每平方米建筑面积的资金维护量，并适时进行调整。

　　2、出售公有住房，按照下列规定交存专项资金住宅维修基金：

　　(1)业主应将其拥有的物业的建筑面积用于专项维修基金，首期维护的金额为每平方米建筑面积当地房改成本价的2%。

　　(2)售房单位按照多层住宅不低于销售价格的20%，高层住宅不低于销售价格的30%，从销售价格中一次性提取专项资金维修住宅。

　　2007 《住宅专项维修资金管理办法》规定，资金在专项的住宅维修适用于承重墙、屋顶、楼梯间、电梯等。但是《办法》规定，如果要花费维修资金，则应遵循“2/3特殊多数原则”，即占总建筑面积三分之二以上的业主和占总建筑面积三分之二以上的业主应讨论并批准使用方案。

　　房屋维修基金怎么算则是根据上述的方式进行计算。房屋维修基金实际上包括住房公共设施专项基金和房屋本体维修基金。住房和公共设施专项基金简称专项基金，用于物业共用部位、公共设施和设备的更新改造等项目，不得挪作他用。专项基金实行“钱随房子走”的原则。当房子被转让时，账户中资金的余额将被转让给房子的新主人。

　　多年来，住房维修基金的名称已经改变了几次。1998年，它被称为住房维修基金，后来改为商品房公共维修基金。2007年，根据当时建设部和财政部联合发布的第165号令，它最终成为“专项住宅维修资金。

　　如何处理已经交纳房屋维修基金的二手房？

　　例如：2005年，王女士在2000年通过一家房产中介对一套二手商品房进行了估价，总价为35万。整栋房子状况良好，位于繁华的位置，交通便利。王女士对此非常满意。在与业主签署《房屋买卖合同》时，发现了关于谁将支付公共住房维修基金的条款。其中王女士购买的二手房原主缴纳的公房维修基金为6000元。

　　那么，王女士应该支付业主这笔费用吗？专家认为，当买卖双方签署协议，遇到房屋维修基金是否应由买方支付时，通常的解决办法是买卖双方通过协商达成共识。通常有四种治疗方法：

　　(1)业主将免费向客户延期支付房款。以王女士为例，如果房主将6000元的房屋维修基金费用免费推迟给王女士，那么王女士就不必支付房款了。

　　(2)买卖双方协商后，由客户和业主共同承担费用，即客户支付原业主支付的房屋维修基金费用的50%。根据王女士的案例，如果买卖双方平分，王女士应向业主支付3000元的房屋维修基金。

　　(3)经协商买卖双方应支付一定比例的房屋维修基金。比例公式为(房屋产权年限-原业主购买房屋与出售房屋的时间差)/房屋产权年限。如果按比例支付，王女士将向原业主支付[70-(2005-2000)]/70 * 6000或5580元的房屋维修基金。(注：平均房屋产权期限为70年。)

　　(4)如果房屋所有人不同意将房屋维修基金免费延期给客户，也不愿意与客户按比例分摊费用，则购买房屋时应承担原所有人支付的房屋维修基金费用。根据王女士的案例，如果业主不同意将费用延期给王女士，王女士将不得不向业主支付全部6000元的房屋维修基金费用。

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