二手房成交价格有哪些影响因素，二手房交易流程及费用是什么？

　　现在很多人更愿意买二手房而不是新房，就是因为方便可靠。二手房是在房地产交易中心已经备过案，完成了初始登记和一般登记，重新上市交易的房产，但是二手房买卖是个人之间的交易，价格波动很大，影响二手房成交价格的因素有哪些？

　　影响二手房成交价格的因素有哪些？

　　1.区域地段及周边配套设施

　　好的区域地段对二手房的定价影响很大。如成熟的交通、医疗、商业等配套设施，以及良好的自然环境和人文环境是房价高的主要原因。

　　2.品牌开发商开发的社区

　　近年来，大多数人买房时，不仅满足了居住需求，还转向了高绿化、环境整洁、物业服务好等居住质量的需求。而这些需求品牌开发商和品牌物业会让消费者更满意，价格自然更高。

　　3.房子本身的因素

　　房屋因素会影响二手房的定价，如房屋类型、年限、楼层、朝向、景观、采光、装修等都会影响成交的价格

　　(1)公寓类型

　　比起不合理的户型，好户型的价格肯定更贵。同一个小区有不同的户型，一般来说，户型好一点的房子会卖的更好，从功能区来看，客厅面积、采光通风、动线分布是否合理都会影响户型质量。

　　(2)房间的年龄

　　房子的年龄也是影响价格的一个重要因素。同一小区的房子，房子越新，房价越高，另外，从贷款的角度来说，房子越年轻，越容易申请贷款。购房者如果需要申请贷款买房，应该尽量选择年龄较小的房子。

　　(3)楼层

　　楼层高低也会对房价产生影响。一般来说，底层比较潮湿，顶层太高，不适合出行，所以顶层和底层的价格会比较便宜。中等高度的楼层，室内采光会更好，视野开阔，所以房价会更贵。

　　(4)装修情况

　　已经装修过的二手房，不仅可以节约成本，还可以马上入住，自然价格会比没有装修过的二手房高。但是，如果你不喜欢装修风格，或者想重新装修，也会增加买家的资金成本。

　　4.市场因素

　　市场因素主要包括经济条件、房地产市场和市场供求。其中市场的供求状况对房价有很大的影响。当某个地区的住房供应不足时，房价就会上涨。相反，当住房供应量过大时，住房价格就会下降。

　　二手房交易流程是怎样的？

　　1.看中二手房后，会确定房东的产权，是否有贷款等纠纷风险。

　　2.确认安全后，与房东签订购房协议，一般由中介提供，交押金。合同一式三份，中介一份，业主一份，房东一份，定金5万左右。

　　3.本人让银行评估贷款，或者中介帮客户操作，评估价格往往低于市场价，所以首付需要准备正常预算，因为贷款总额减少，所以需要增加首付。

　　4.贷款需要的材料有：信用信息、收入就业证明、夫妻结婚证、银行夫妻流水，单身的可以自己办。

　　5.银行的贷款批准后，会得到通知。这个时候会和二手房房东一起把房产过户到房管局，双方都要带定金合同和身份证。

　　6.然后交税，一般五年后交易。无论如何限制购房，房东都不会支付购房人的税费。

　　7.税款缴纳后，核对买卖双方身份，办理过户手续，手续费也由买方支付。

　　二手房交易的税费有哪些？

　　1.二手房交易税是指税务部门在二手房交易中向卖方收取交易产生的差价所获得的收入；

　　2.税种有8种，包括营业税、个人所得税、土地增值税、印花税、城建税、教育附加税、地方附加税、契税。

　　其中，营业税、城建税、教育费附加和地方教育费附加的总税率为5.65%；个人所得税的计税依据是财产转让所得减去财产原值和合理费用后的余额为应纳税所得额，税率为20%；普通房屋转让给居民个人的，暂免征收土地增值税；印花税为房屋销售成交价的0.15%；普通房屋契税为2%，高档商品房契税为4%。

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