物管行业前景向好 物业分拆上市渐成潮流

　　12月6日，由佳兆业集团物业板块分拆出的综合物业管理服务供应商佳兆业物业正式挂牌港交所，发行价为每股9.38港元，每手250股。至此，佳兆业物业成为继【新城控股(601155)、股吧】旗下新城悦、雅居乐旗下雅生活服务和碧桂园旗下碧桂园服务之后今年以来第四家通过分拆形式赴港上市的物业公司。

　　港股市场上今年挂牌的物业股表现可圈可点，多数表现优于其母公司，整体更是大幅跑赢大盘。业界看来，房地产行业已经步入白银时代，但作为房地产链条下游的物业行业的黄金时代却刚开启。

　　物业板块表现亮眼

　　佳兆业物业5日发布的公告显示，佳兆业物业此次IPO受市场追捧，集资净额约2.6亿港元，超额认购20.4倍。最终香港公开发售股份共计1050万股，占发售股份总数约30%(于行使任何超额配股权前)；国际发售股份最终数目为2450万股(包括优先发售项下提呈发售的303.5万股预留股份)，占发售股份总数约70%(于行使任何超额配股权前)。

　　佳兆业物业由佳兆业集团旗下物业板块分拆而来，于6月25日正式向港交所递交上市申请，中信里昂证券和农银国际是其联席保荐人。这是今年以来第四家从中资房企中分拆独立上市的物业公司。

　　对于房企纷纷选择分拆物业板块上市的现状，国际地产资管公司协纵策略管理集团联合创始人黄立冲表示，从资本角度而言，分拆物业上市的吸引力一方面在于可以增加公司资产和价值，另一方面是已上市物业公司目前较好的表现和高估值的实现。

　　整体来看，今年挂牌港交所的物业股表现可圈可点。截至6日港股市场收盘，雅生活服务(3319.HK)报11港元，自2月9日上市以来股价累跌10.57%，而此间恒指则累跌14.1%；碧桂园服务(6098.HK)报12.78港元，自6月19日上市以来股价上涨27.8%，而此间碧桂园(3383.HK)累跌41.3%，恒指则累跌13.7%；新城悦(1755.HK)报3.4港元，自11月6日上市以来股价上涨17.24%，优于同期A股新城控股(601155.SH)4.63%的累计涨幅，高于同期恒指0.86%的累计涨幅；6日挂牌的佳兆业物业(2168.HK)虽然首日收跌1.49%，跌破发行价，但小于当日恒指2.47%的跌幅，更是小于佳兆业集团(1638.HK)当日7.03%的跌幅。

　　至于后市表现，黄立冲称，地产股的估值不及物业股，物业股将继续受到市场的追捧。他表示，“对于物业股而言，它的预期相对稳定，多数是靠母公司源源不断的项目开发，再交由物业公司管理。”

　　行业将进入黄金期

　　分析称，中国房地产市场发展多年渐趋成熟，物管行业将进入黄金时期。

　　中国指数研究院在《2018年中国物业服务百强企业研究报告》中指出，2018年前三季百强房企销售额约70000亿元，约占全国总销售额的70%，然而下游物业管理行业中物管百强所占的市场份额只有约三成，这意味着物管行业龙头发展空间较为可观。

　　【国信证券(002736)、股吧】(香港)在5日发布的报告中指出，据Frost&Sullivan的数据统计，2012年至2017年末的6年间，全国物业管理公司的管理建筑面积复合年增长率为5.8%，物业管理基础服务市场规模的复合年增长率为8.9%，物业管理增值服务市场规模的复合年增长率为73.8%；预计物业管理增值服务市场规模2017年至2022年的复合年增长率为21.6%。分析人士表示，物业管理行业的迅猛发展不是投资行为，而是服务行业相较地产业的抗周期能力更强，更具发展前景。

　　国海证券也表示，在消费升级、存量物业面积持续增长的背景下，物业管理市场正处于快速增长的黄金发展期，预计到2030年行业潜在市场规模超过1.3万亿元，相比当前行业规模存在2倍以上成长空间。

　　中金公司在上周发布的报告中指出，持续看好物业管理板块，认为其是经济环境和市场环境波动下极具投资价值的防御性板块。同时表示，龙头公司正在经历一轮高速成长期，有望进一步扩张管理半径，同时以基础物管服务作为切入口、拓展到更广泛的综合物业管理和生活服务领域，实现持续的内生和外延增长。

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