高利率时代 美国人“买不起房”也“不想买房” 为何房价不降反升？

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　　美国房价在连续 5 个月同比下降（11 年来最长的连续下降）后，美国 7月份房价终于上升。根据全国房地产经纪人协会的数据，7 月份全国现房销售中位价格同比上涨 1.9%，达到 406，700 美元。Black Knight 数据指出，8 月份，50 个最大市场中的 30 个市场的价格创下历史新高。

　　令人惊讶的快速复苏表明，美国住宅房地产低迷的时间比去年抵押贷款利率飙升后，许多住房经济学家预期的要短且浅。

　　尤其稀缺是一个很大的原因。 高利率促使房主留在原地而非购买新房并承担更昂贵的抵押贷款，导致待售房屋库存异常低。

　　许多潜在的购房者已经放弃了计划，因为抵押贷款利率最近达到了二十年来的高点。 然而，上市的房屋通常仍会收到多次出价，从而推高了最终售价。

　　结果是市场整体交易量急剧下降。 与 2022 年 1 月相比，二手房销量目前下降了约 36%。但除了一些麻烦地区之外，价格总体保持坚挺。

　　由于抵押贷款利率徘徊在 7% 以上，且房地产市场进入通常放缓的秋季和冬季，未来几个月销量可能会继续萎缩。不过经济学家表示，即使发生这种情况，价格也不太可能大幅下跌，因为仍然没有足够的待售房屋来满足需求。

　　毕马威（KPMG）首席经济学家黛安·斯旺克 （Diane Swonk） 表示：“即使在需求因利率上涨而受到打击的市场中，供应仍然不存在。” “如果供应不足，价格很难下降。”

　　　　Swonk 是那些没有预料到这一情况的人之一。 2022年底，她认为今年全国房价下降 20%。 可如今她表示，今年年底价格可能会比去年略有上涨。

　　其他经济学家也推翻了悲观预测。 Pulsenomics 3 月份对 100 多名经济学家和住房分析师进行的调查预计，到 2023 年底房价将同比下降约 2%。直到 8 月份再次进行调查时，该小组预测今年房价将上涨 3.3% 反而。

　　居高不下的房价可能会使购房负担能力接近几十年来的最低水平。考虑到家庭收入、抵押贷款利率和现有单户住宅销售价格的 NAR 住房负担能力指数在 6 月份跌至近 38 年来的最低水平。

　　据房地产经纪公司称，当月美国房屋总价值升至 46.8 万亿美元，创历史新高。

　　新上市待售房屋数量如此之低，以至于竞价战仍在爆发。 根据 NAR 的数据，尽管整体销售活动萎缩，但 7 月份售出的房屋平均收到三份报价。

　　根据 Realtor.com 的数据，8 月份的活跃挂牌量比去年同期下降 7.9%，比 2019 年 8 月下降 46%。

　　与此同时，民众的财务状况有助于解释库存不足的原因。 自 2008 年金融危机以来，抵押贷款标准收紧，房主基本上可以负担每月的还款额。 由于价格上涨，大多数人还拥有房屋净值。

　　大多数房主还锁定了较低的抵押贷款利率，他们现在支付的费用与购买其他房屋的费用之间的差距太大，许多人没有理由采取行动。

　　Black Knight 表示，6 月份抵押贷款房主的平均本金和利息支付为 1，355 美元。 相比之下，7 月份使用 30 年期固定利率贷款购房的人的支付中位数为 2，306 美元。

　　美联储主席杰罗姆·鲍威尔 （Jerome Powell） 8 月份表示，房地产市场的强劲表明经济可能不会像预期那样放缓。

　　鲍威尔在怀俄明州杰克逊霍尔的一次演讲中表示：“在过去 18 个月急剧减速之后，房地产行业正在显示出复苏的迹象。”

　　在西雅图等本来就很昂贵的西方市场，以及在疫情期间增长迅速的城市，如德克萨斯州奥斯汀，价格下降最为显着。

　　Black Knight 的数据显示，全国 50 个最大市场中，有 14 个市场的价格仍同比下跌。其中以奥斯汀为首，8 月份价格同比下跌 11.9%；但从全国范围来看，8 月份价格同比上涨 2.3%。

　　根据标普道琼斯指数，西雅图房价从 2000 年 1 月飙升 314%，至 2022 年 5 月达到峰值，但在 2022 年 5 月至 2023 年 6 月期间下跌 10.5%。