斥资近200亿 大型保险集团地标级总部开建！上海“钻石”地块 太保领衔投建 一文了解五大焦点问题

　　9月28日，上海新天地最后一块“钻石级”地块终于揭开面纱一角——总投资195亿、建筑面积近40万平方米的“太平洋新天地商业中心”正式开工奠基，标志着该商业中心建设进入施工阶段。

　　同时，作为该中心的重要组成部分——中国太保全球企业总部亦同步开建。这也是继深圳平安金融中心成为地标性建筑之后，又一大型保险集团地标级总部开建。

　　“太平洋新天地商业中心”功能布局如何？最早何时落成？近期太保从陆家嘴搬迁到了南外滩，同时在新天地打造面向全球的企业总部，背后有怎样的战略考量？券商中国记者深入采访，揭开大众关心的五大焦点问题。

　　　　01焦点1:项目总投资195亿元，太保寿险持股70%

　　“太平洋新天地商业中心”由太保寿险、瑞安房地产及上海永业集团联合开发，位于上海黄埔区核心区域商办地块内。

　　2018年7月，中国太保旗下子公司中国太保寿险与香港瑞安房地产、上海永业集团组成的联合体以136.1亿元联合竞得黄浦区淮海中路街道123、124、132街坊商办地块。

　　太保介绍，未来，“太平洋新天地商业中心”将以建设中国太保全球新总部大楼为目标，打造世界级商办综合体以及一座现代化国际商务社区。

　　从股权层面看，太保在该项目上的持股比例为70%，是最大的投资方。瑞安及永业在该项目上的持股比例的分别为25%和5%。

　　根据太保寿险此前公告，太保寿险对项目公司出资98.35亿元，占注册资本的70%。此外，将对项目公司提供股东借款，预计约为54.50亿元。上述两项出资预计合计总额为152.85亿元。这也是近年来中国太保在不动产方面的最大一笔投资。

　　　02焦点2:该中心功能布局如何？最早何时落成？

　　据介绍，“太平洋新天地商业中心”规划可建的总建筑面积(含地上及地下)约为39万平方米，其中约20平方米为办公用途，近10万平方米为零售、餐饮及文化用途。

　　在规划上，项目由一栋250米的地标超甲级办公、两栋100米左右的甲级办公以及裙房商业组成，裙房及东台路顶部由一个大型天幕覆盖。项目的核心空间设计理念是：一栋楼、一条街、一个空间。

　　一栋楼：250米超高层地标塔楼，同时辅以两幢近100米高的塔楼作为门户前景，构成三座塔楼。主楼250米高塔楼将是新天地片区最高的大楼。

　　一条街：在保留了原有东台路的同时，采用开放式街区型的布局形式，在项目地块的各个主要方向，设置了通向建筑内部的通道，作为公共空间的通道和中心广场全天候开放，供市民步行穿越。

　　一个空间：Galleria风格的全天候综合街区，在城市街道和开放街区上空设置了玻璃顶棚-天幕。不仅为购物活动营造了舒适的环境，同时也成为风雨无阻的公众开放空间。

　　具体地块规划为：

　　132地块为一栋地上20层甲级办公楼，及地下2层停车库组成，共计建筑面积42,557平方米。

　　123地块地上为一栋19层甲级办公楼，及3层商业裙房组成，共计7.1891万平方米。124地块为一栋地上49层超甲级办公楼，及3层商业裙房组成，共计建筑面积15.3909万平方米。

　　123、124地块地下共4层，为2层商业和2层停车库组成，共计建筑面积12.0654万平方米。本项目共保留两栋文物建筑，分别为喇格纳小学及章太炎故居。其中喇格纳小学在124地块内进行平移保护，建筑面积为4039平方米。章太炎故居在123地块内进行平移保护，建筑面积为271平方米。

　　据了解，由于项目体量较大，施工难度也较大，总工期预计将超过4年。预计项目全部落成时间在2023年底。在2021年7月建党100周年之际，部分建筑将完成外立面的封闭。

　　03焦点3:太保为何巨资投建全球总部？

　　近期太保从陆家嘴搬迁到了南外滩，同时在新天地打造面向全球的企业总部，背后有怎样的战略考量？太平桥新天地项目经过20多年发展，已成为全球二十大文化地标之一，寸土寸金，太保为何仍如此选址？

　　太保寿险相关人士表示，对企业总部的区位选择，背后其实代表着这个企业的价值取向。国际知名的金融保险企业，都将总部设置于各大经济中心的核心区域，像众所周知的香港中银大厦、瑞士再保险伦敦总部大楼等，都是地标性的建筑。

　　“这符合金融企业长期、稳健的品牌形象，也与金融业服务社会经济发展的天然属性密不可分。既体现企业雄厚的实力和良好的品牌，也彰显着服务客户、健康稳定发展的决心。”该人士说。

　　太保表示，之所以选址新天地板块，与太保地处上海，将服务长三角一体化高质量发展作为重要的区域战略的考量分不开。无论是从长三角一体化战略角度来看，还是从新天地板块的区位优势与功能特性来看，都与中国太保发展目标高度契合。

　　上述人士表示，未来太平洋新天地商业中心的落成，将不仅为中国太保提供优质和现代化的办公场所，也将为客户提供更为舒适和便利的服务，同时有利于推动城市发展建设。

　　　04焦点4:为何采取联合开发建设模式？

　　险企投资不动产有多种方式，包括单一投资，联合投资方式。此次“太平洋新天地商业中心”便是采用联合投资、开发建设模式。

　　太保寿险相关人士介绍，保险有资金和风控优势，但在开发建设方面的经验不足，采取联合开发模式有利于优势互补。

　　据介绍，三家公司将各自发挥自身特点：瑞安集团作为一家实力雄厚的香港开发商，过去20多年一直在深度参与和推动新天地区域的规划、建设和运营，不仅对这块区域充满感情，而且积累了丰富的经验。永业集团作为黄浦区城市建设的重要平台，在核心城区开发建设和优秀历史建筑保护领域有着丰富的经验。而中国太保作为金融保险企业，优势在于拥有长期稳定的资金和严格的风险管控体系。

　　上述人士表示，此次太保寿险与瑞安集团、永业集团联手，不仅有利于优化保险资金的长期资产配置，而且将通过专业化、市场化的方式，倾力打造世界级企业总部和现代化国际综合型社区。

　　　05焦点5:太保如何布局不动产？

　　近年来，保险企业加码投资不动产的动作并不鲜见。一位业内人士告诉记者，保险公司根据自身特点和优势，在不动产方面的布局策略不完全相同。从全球保险公司资金配置特性来看，不动产是险资重点配置品种，投资占比超30%。国内保险公司不动产投资占比相对较低，近年来投资策略与国际保险公司日渐接近。

　　主要是两大因素促成：一方面，随着保险公司保费收入逐年增长，中国已跃居全球第二大保险市场；另一方面近年来宏观经济持续下行压力加大。这样的背景下，对于保险公司来说，如何优化资产配置，分散投资风险，寻求保险资金的保值增值是首要目标。

　　“从中国情况来看，虽然现在不动产走势有所波动，但由于中国的城镇化进程仍在推进中，核心城市核心地块的发展潜力依然不容小视，是保险资金获得相对长期、稳定、健康收益的重点领域，而且可以与保险产品形成联动效应。”该人士说。

　　券商中国记者了解到，太保在不动产方面的布局思路主要分为三类：

　　一是自住+租赁型办公不动产投资。据介绍，太保近年来在北京、上海、深圳等核心一线城市开展不动产投资，投资总额数百亿元，这类资产拥有稳定的分红收益及长期的升值潜力。

　　二是积极布局养老社区。去年中国太保集团通过了《太平洋保险养老产业发展规划》，计划在3-5年内首期投资100亿元，在全国重点城市打造“太保家园”系列高品质养老社区，作为“战略转型2.0”的重要支撑，并通过开发与养老社区入住及相关服务挂钩的保险产品，打造“专属保险产品+高端养老社区+优质专业服务”的新型业务模式。

　　据悉，目前成都、大理、杭州三个养老社区项目正在推进建设中，在南京、厦门、武汉等地的意向性项目也在积极推进中。

　　三是通过债权计划等其他方式在全国范围内积极参与多个城市的基础设施建设，金额合计在千亿以上。据介绍，太保在北京、武汉、南京、济南、宁波等地参与多个棚户区改造、旧改项目；在长沙、成都、济南等地参与多个高速、地铁等基础设施道路建设；乃至全国范围的铁路建设，比如铁路发展基金的投资，金额高达300亿。这一系列项目，既服务国家战略、服务民生保障，也在更好匹配保险资金长周期特征、优化保险资金运用效率、提升资产端和负债端的联动方面，发挥了积极作用。

　　（文章来源：券商中国）