物管IPO迎热潮 金科拟分拆物业上市

　　物业发展驶入了快车道。

　　伴随房地产市场进入存量时代，“附属品”物业开始变身。如今又叠加在新冠肺炎疫情期间发挥的重要作用，物业无疑进入了发展的快车道。

　　据中指研究院披露数据，物业管理行业是存量与增量并存的巨大市场，预计到2025年商品住宅销售面积累计238亿平方米。按照百强企业住宅物业费计算，整体市场规模接近万亿。

　　作为一种轻资产模式，物业在资本市场颇受欢迎。在香港资本市场，房地产公司的市盈率大多只有6-7倍，物业公司的市盈率大多在30-40倍。

　　随着物业管理板块价值逐步被资本市场发掘，房企纷纷将物业管理业务分拆上市。2020年以来，包括朗诗、华润置地、世茂、禹洲、阳光城等在内的多家房企皆计划分拆物业上市。

　　据中国消费者报统计，目前有超过20家物业企业已经在上市进程中，另外筹划上市的企业也不低于20家。

　　如今，物业资本市场即将再添一员“新兵”。4月29日凌晨，金科股份（000656）宣布拟分拆物业金科服务于港交所上市，具体上市时间将根据境外资本市场状况、审批进展及其他情况决定。

　　在开发企业资源与资本市场的双重助力下，物业行业未来规模或将持续稳步增长，行业集中度也将进一步提升。像金科服务一样的龙头物业公司已经占据天时、地利、人和的优势，接下来将站在物业的新风口乘风而起。

　　分拆物业上市

　　早在金科股份举办的2019年业绩发会上，金科就提出资本赋能物业，通过资本运作，让员工、股东享受上市红利。

　　公开资料显示，金科服务成立于1998年。近800个项目、超2.4亿平方米管理面积、数百个合作伙伴、500万业主，这些数字简单勾勒出金科服务拼搏21年的战绩。

　　基于金科股份的前瞻眼光，物业板块实现了有质量的增长。2019 年，金科服务营业收入同比增长超50%，毛利率同比增加7.07个百分点，品牌价值高达51.86亿元。

　　顺势而动、紧跟时代，是金科服务一贯的准则。在新冠肺炎疫情爆发之后，物业成为居家生活中的重要一环，期间极大地凸显了品牌物业与一般物业管理间的差距，催化了物业行业的转变，也加快了物业企业的淘汰速度。

　　面对行业发展的新变化、新趋势，金科表示将通过智慧科技和大数据管理赋能生活服务，大力拓展智慧社区、智慧建筑、智慧案场三大场景应用，构建“人、云、端”的智慧生态。

　　此外，金科建设了全国首个大数据信息系统、首个客户云服务中心，将多种智慧社区设备系统有机结合，实现了设备可视化管理，精准定位用户需求，通过智能管家、智慧物业、智能访客等系统不断提升物业服务品质与效率。

　　始终走在物业行业前列的金科服务获得了市场的高度认可。据了解，金科服务已连续8年业主满意度超过90%，连续5年保持中西部市场占有率第一，连续4年蝉联中国物业服务十强企业等多项荣誉。

　　对于即将登陆资本市场的金科服务，金科股份展现出了极大的信心。金科方面表示，金科服务境外上市后，有利于提升金科服务自身的市场竞争能力，并且有助于推动母公司“四位一体”战略落地。

　　提振股价估值

　　随着物业管理板块价值逐步被资本市场发掘，在房地产企业之间的较量中，物业服务这片蓝海被逐渐凸显。

　　而金科服务站在了一个高起点。近3年来，母公司金科股份销售面积均排名行业前十，分别实现843万平方米、1342万平方米、1905万平方米，同比增长69%、59%、42%，母公司销售面积的高速增长为金科服务接管面积的增长提供了强劲支撑。

　　对于上市企业而言，股价是衡量企业投资价值的度量衡之一，而企业的发展能力支撑股价。按照目前港股物业公司平均30-40倍市盈率估算，2020年金科服务对应市值预计将超150亿元。

　　若依据分部估值法剔除物业板块市值，考虑到摊薄因素，金科股份目前地产板块业务对应市值将出现下滑。根据数据，截至4月29日收盘，金科股份A股平台总市值416亿元，剔除物业板块之后在300亿元附近，地产业务对应PE仅为4，公司价值存在低估。

　　不过，若物业公司分拆上市后，金科股份将形成A+H双上市平台，为境内外投资者提供更多投资渠道，弥补金科股份被低估的市值。毕竟，相较于重资产的地产股，以轻资产模式发展的物业股更受市场青睐。

　　据克而瑞证券数据，2019年12月31日物管板块总市值达到2320亿元，较年初增长了182.5%。物管上市公司全年股价平均增幅为66.6%。克而瑞瑞保守预计2020年上市内地物管公司总市值增幅将至少达到30%。

　　4月28日，摩根大通发布报告指出，年初至今，内地物管股已累积约43%升幅，对比恒指同期累跌12%。股价强劲反弹均因为市场预期收入增长，令投资者愿意支付更高的市盈率。

　　此外，金科服务若成功上市，便可通过资本加持获得更多的物业管理面积、增强科技服务能力、改善经营能力、提升盈利水平。而物业服务作为地产销售过程中的重要核心竞争能力之一，优质的物业服务可以为地产销售提供更多产品和品牌溢价，形成良性的反向赋能作用。

　　“四位一体”齐头并进

　　随着金科销售突破千亿，公司多元化探索愈加深化，并于2018年正式提出了民生地产开发、生活服务、科技产业（园区）投资运营、文化旅游康养等相关多元化产业“四位一体”集团战略。如今，四大产业已渐成气候。

　　在主战线地产业务中，金科的高增长仍在继续。2019年，金科股份实现销售金额1860亿元，同比增长57%；营业收入678亿元，同比增长 64%；归母净利润56.76亿元，同比增长46%。

　　另一条战线上的产业发展模式也已初露峥嵘。目前，公司已进入重庆、四川、湖南、山东、山西、陕西等8省份11个城市。其中，2019年新进驻城市6个，累计开发运营管理项目19个，面积超900万平米，投资撬动效应较为明显，可持续发展后劲充足。

　　在商业地产领域，金科股份开始与强有力伙伴的红星集团展开合作。4月15日，金科股份发布公告称，知名商业地产运营背景的红星集团接棒融创中国成为公司重要股东。红星集团旗下专注商业地产发展的红星美凯龙（601828）将对金科购物中心进行筹建、招商及运营管理，提供全流程的商业不动产服务。

　　而金科服务所在的物业行业，未来更是不可限量。东北证券地产研究分析称，物管行业政策逐步由规范型向鼓励型转变，发展迅猛，空间巨大。短期新房开发高景气度下，竣工面积的释放将带动行业快速增长。未来两三年具备大型开发商背景的物管公司在管面积将会随着竣工面积的释放而迎来一轮快速增长。

　　东北证券称，从长期来看，受人口和城镇化率等因素驱动，行业在管面积有望持续增长；收入增长和收费市场化有望打开物业管理费提价空间；后勤服务社会化改革将提升物管企业机构物业拓展空间。

　　凭借资源禀赋、品牌口碑、资金实力和管理效率方面的优势，金科服务将不断扩张管理规模、丰富经营业态、优化盈利能力，逐渐走向物业行业金字塔的“塔尖”。

　　如今，金科股份构建出了一个稳定、良性的生态闭环系统，“四位一体”已经初步实现齐头并进的格局。站在新起点，金科必将再谱新篇章。