荣安地产：杠杆拿地、拆分物业 规模焦虑下躁动难安

　　不论地产主业扩规模，还是物业公司独立走路，荣安地产（000517）的每一条发展道路都荆棘丛丛。

　　8月5日，荣安地产以29.13亿元竞得宁波江北区一宗地，楼面价19330.00元/㎡，溢价率28.9%。近年来，这家名不见经传的宁波本土房企频频以高溢价拿地出现在土地市场。

　　事实上，荣安地产是典型的中小型房企。2017年，其销售额尚不足60亿元，但是，2018年和2019年，其权益销售额分别为136.4亿元和203.9亿元，同比增长133%和49%。不过即便如此，克而瑞数据显示，2019年荣安地产仅排在全国前200强房企中第119位。而扩充规模加速的背后，荣安地产高杠杆的财务隐忧也逐渐显现。

　　高溢价拿地扩规模加速

　　近日来，荣安地产拿地补仓加速，其中不乏高溢价率的地块。除8月5日外，7月27日，荣安地产19.67亿再夺宁波奉化宅地，溢价率41.6%。7月初，荣安地产以13.12亿元竞得宁波一宗宅地，溢价率36.54%。

　　不仅集中在宁波，4月3日，杭州主城区出让8宗地块，荣安地产旗下的杭州康浩置业和杭州康睿置业分别以29.25%和25.1%的溢价率拿下两宗住宅地块，总成交价为31.2亿元。

　　中指研究院数据显示，今年1-7月，荣安地产以112亿元的拿地金额排名第42，而以却以122万平方米的拿地面积排名80。

　　荣安地产是浙江宁波一家典型的地方性房企。其于1999年正式成立，2009年参与重组，借壳“甬成功”并更名为荣安地产上市，成为宁波市第一家纯地产类上市公司。在持续深耕宁波市场的同时，荣安地产的发展触角逐渐伸向了整个长三角地区，但扩张版图进度却一度缓慢。

　　也就是从2017年开始，荣安地产在土地市场上的投入明显加大，当年拿地数量为15宗，同比增加近一倍。2018年新增土地继续增加至20宗，2019年略有减少，拿地16宗。

　　“对小房企来说，高溢价拿地实属无奈之举。”中原地产首席分析师卢文曦表示，大房企参与竞争提升了市场的整体水平，小房企选择高溢价拿地，将会导致利润空间被压缩，而不拿地则将面临日后无项目可做的尴尬境地。

　　随着拿地的增长，近年来，荣安地产销售规模亦增长明显。2017年，荣安地产的权益销售额为58.5亿元，到2018年，权益销售金额猛增133%至136.4亿元，首次跨入百亿销售俱乐部。2019年，荣安地产实现了全年203.9亿的权益销售额，同比增长49%。得益于销售数据向好，荣安地产2019年也实现营收66.6亿元，同比增长近68%，扣非净利润17.9亿元，同比增长207.56%。

　　不过值得注意的是，近日，宁波、杭州等热点城市相继出台调控政策，进一步为楼市“降温”。譬如，7月6日，宁波发布稳楼市“十条”新政，从严核定新出让地块商品住宅销售价格，调整住宅用地出让竞价规则，严格控制楼面地价。随着楼市调控常态化，未来，荣安地产的高溢价土地或将面临更多的不确定性。

　　高杠杆扩张转手分拆物业

　　然而，规模高速扩张的背后，荣安地产高杠杆的“后遗症”逐渐显现。

　　年报显示，近三年来，荣安地产的负债规模持续攀升。2017年荣安地产负债总额为89.57亿元，2018年增加至195.47亿元，同比增长118.2%，2019年再增加70.17%至332.64亿元。资产负债率也从67.9%增加至2019年的83.1%。

　　同时，荣安地产近三年经营活动产生的现金流净额亦波动明显。 2017年，荣安地产经营活动产生的现金流净额为-2.62亿元，同比跌244.2%，2018年此数据更是同比暴跌937.44%，为-27.16亿元。直至2019年，公司现金流才逐渐回正至4.68亿元。2020年一季度，此数据再次转负至-3.46亿元，同比下降27.78%。

　　不仅经营活动产生的现金流净额不甚理想， 2020 年第一季度报告显示，荣安地产多项财务指标均出现大幅下降。报告期内，荣安地产实现营业收入4.99亿元，同比下降73.28%，归属于上市公司股东的净利润为1970.99万元，同比下降96.64%。

　　然而业绩不振未能影响荣安地产的扩张步伐，其将矛头转向了亏损的物业业务。

　　数据显示，2017~2019年，荣安物业净利润分别为497.33万元、899.33万元、2784.52万元。但今年一季度荣安物业的净利润急转之下，跌至-577.35万元。截至今年一季度末，荣安物业账面净资产为 117.59 万元。

　　利润亏损一部分由于人工成本的提升。作为劳动力密集型行业，截至 2019 年末，荣安物业员工共计835人，占上市公司员工总数的 52.35%。荣安地产方面表示，劳动用工风险日益加大，且荣安物业管理规模相对较小，未形成规模效应，仍需投入较多的人力、物力等资源。“作为劳动密集型行业，物业主要考验企业如何进行资源整合，”卢文曦称，物业企业拥有客户业主资源，因此需要考虑结合业主需求，为业主提供增值服务以获得盈利。

　　显然荣安地产已经等不及。7月中旬，荣安地产发布一纸公告，将荣安物业的100%股权转让给香安企管，交易价为3127万元。香安企管为荣安地产实际控制人王久芳控制的企业，此举相当于左手倒右手。荣安地产表示，本次股权转让有利于上市公司精简人员，提升人均效能，集中资源专注发展房地产主业。

　　“剥离物业业务有两个好处，”卢文曦表示，剥离物业服务一方面可以不继续拖累荣安地产在主营业务上的财务表现，另一方面，物业服务可以发展至有盈余的时候，当做独立平台上市。

　　事实上，物业服务公司出现扎堆上市的热潮。今年以来，已有包括兴业物联、烨星集团、建业新生活、弘阳服务、金融街物业等6家物业公司成功登陆港交所，另有9家企业排队等候。不过，参照上市物业公司的业绩水平，荣安物业还相差甚远。即便是上市物管企业中规模最小的兴业物联，其2019年归属股东净利润也达3517.3万元。

　　不过“上市的物业公司现在还是以规模效应为主，暂时还没有看到以利润为导向的物业企业，”对小规模的物业企业上市，卢文曦持谨慎态度，“目前看来，物业公司业务量越多越大，投资人才越感兴趣。” 而现实是，如基于母公司强大的资源，物业公司可以有更大的发展。小企业要想扩大市场规模，则必须具备更优质的托盘管理能力，与财大气粗的大企业相比，可谓难上加难。

　　如此来看，不论地产主业扩规模，还是物业公司独立走路，荣安地产的每一条发展道路都荆棘丛丛。

　　文/白志敏（责编：高雅）