退出新房联卖 减负、聚焦的世联行还有多大空间

　　2.55亿元的交易对价对于眼下的世联行或许更具现实意义。

　　12月9日，世联行（002285）发布一则出售参股公司股权的公告，表示拟向天津瑞庭房地产经纪有限公司(以下简称“天津瑞庭”)转让其持有的上海更赢信息技术有限公司(以下简称“上海更赢”)31.4286%的全部股权，转让价格合计为2.55亿元。

　　回想今年3月发布年报时，董事长陈劲松还在那篇题为《铸底夯实，面向未来》的致世联行股东信中信心百倍，表示正“积极推进与战略协同方58爱房、同策咨询的合作，打造好‘新房联卖平台(PMLS)’”以迎接“疫情之后”的市场。

　　话音落定，来到年底，世联行却退出了这家充满想象的新房联卖平台。不过，2.55亿元的交易对价对于眼下的世联行或许更具现实意义。同一日，世联行全资子公司世联小贷还拟向卓群创展转让信贷资产，转让价款总额约8.06亿元。尽管这笔价款的大部分会被分摊到未来三年分期支付，但对于今年三季度仍未走出亏损的世联行，已经算一场及时雨。

　　而紧接着随后到来的关注函或又预示，世联行这场复苏之路不会那么顺利。

　　“反壳联盟”二度瓦解

　　与世联行一同退出58爱房的，还有同策。

　　时间倒回2019年6月，在那场58同城与安居客主办的房地产新聚能峰会上，世联行与同策一同站到了“58阵营”，加入58同城主导的跨平台合作。两个月后，三方签订增资扩股协议，由世联行以自有资金2.04亿元认缴上海更赢新增注册资本2.04亿元，继而持有上海更赢40%股权。

　　上海更赢即是58同城联合众盟友打造的58爱房平台背后的商事主体。彼时58同城与世联行、同策共建这一新房联卖平台，希望借助各自在新房销售领域的线上、线下优势，链接二手经纪人、服务开发商和购房者。目前，世联行对上海共赢持股31.4286%，同策持股23.5714%，五八有限公司(以下简称“五八有限”)为大股东持股45%。

　　而如果本次股权转让按原计划完成，世联行与同策将共同转让合计55%的股权至天津瑞庭。天眼查APP显示，姚劲波为天津瑞庭法定代表人，因此作为姚劲波名下的又一公司，五八有限也将透过天津瑞庭实质上收回上海更赢的全部股权。

　　这也意味着，此前声势浩大的“反壳联盟”又一次瓦解。

　　2018年4月，贝壳找房正式上线，同年6月，58集团CEO姚劲波发起真房源誓约大会，邀来我爱我家（000560）、中原地产、21世纪不动产等多家房产经纪品牌站台，被戏称为“反壳联盟”。不过随着21世纪不动产、中环互联先后倒戈，当年风光一时的联盟已经逐渐瓦解。

　　而58同城联合世联行、同策打造的58爱房虽然没有“反壳联盟”那样夺人眼球，但矛头对准的仍是同一家对手，新房市场上的渠道老大贝壳。因此本轮世联行与同策的退出也可算是联盟的二度瓦解。

　　从真房源誓约，到新房联卖平台，集结了众多同行的“反壳联盟”为何“众不敌寡”？

　　中国企业资本联盟副理事长柏文喜认为贝壳找房是自建平台、自带流量的组织化机构，“投奔”贝壳找房不但能搭乘流量快车、获取收益，也能对平台形成流量正向反馈，这导致贝壳会越战越强，“而‘反壳联盟’的盟军各有打算，大家只因共同的对手而结盟，作为首领的58又不够强大，不足以号令天下，分崩离析只是早晚的问题。”

　　而公告也显示，上海更赢的经营业绩并不如人意，截至今年9月底其营业收入为12.92亿元，净利润为-1.72亿元，经营性现金流为-4.59亿元。

　　业绩亏损忙补血

　　盟友的退出对于“反壳联盟”将是又一次元气的损伤，而对于世联行自身，则相当于一次减负，同时又回血。

　　根据股权转让公告，世联行此前向上海更赢认缴的出资额为2.04亿元，对比转让价格2.55亿元，假如交易顺利完成，世联行这轮的投资收益将达5100万元。这个数字占到了世联行全年全年净利润的62.24%。

　　而回看世联行今年的表现，对比去年来说无疑是雪上加霜。2020年截至三季度末，世联行录得营收44.79亿元，同比下滑4.21%，净亏损6873.23万元，同比下滑204.48%，而扣除非经常性损益后净亏损接近1.07亿元，同比下滑512. 62%。

　　5100万元的回血对世联行绝对算及时雨。与此同时，世联行还决定变卖其他“家产”。

　　与天津瑞庭签订股权转让协议的同一日，世联行全资子公司世联小贷又与卓群创展签署了一份资产转让协议，拟将公司持有的信贷资产转让给对方。资料显示世联小贷信贷资产账面净额为79968.47万元，转让价款总额为80630.79万元。

　　尽管双方约定需于明年3月底前支付完毕的首期支付款仅占转让总价款的30%，其余70%可于未来三年内还清，但对当前正承受资金压力的世联行而言，出售资产仍是最高效的补血方案。

　　但随之而来的一封关注函又让这场如意算盘蒙上了一层不确定性。12月9日，因同日出售参股公司股权与信贷资产，深交所向世联行下发关注函。对此，世联行须说明关于出售上海更赢股权的具体原因，以及定价的依据和相关财务来往情况；同时说明收购方天津瑞庭的财务情况，世联行如何保证收款。另外，关于世联小贷信贷资产转让事项，世联行须就首期转让款的支付情况进行说明，结合卓群创展的财务状况、资金来源、付款安排等说明其履约能力，以及拟采取的收款保障措施等。

　　依此来看，世联行两场股权、资产转让交易能否如期进行仍未可知。

　　代理、渠道两重天

　　对于从上海更赢退出，世联行方面解释称是为构建“大交易+大资管”双核协同的业务体系。今年下半年，世联行进一步明确了这一战略方向，其中，大交易业务将进一步聚焦优势业务、发挥世联行特长、深度服务开发商，同时将进一步开放与中介平台的广泛合作，其认为这项交易符合该战略。

　　而如今的房地产市场在新房交易环节却早已发生变化，世联行在去年年报中即提到：在新房交易市场中渠道容量占比逐步升高，开发商谋求更高的去化效率。在此背景下，开发商更依赖的是渠道商高效的客源流量，而非代理商专业的咨询服务。

　　一名行业人士向财经网提到，随着以前众多二手平台逐渐介入新房渠道，其积累的流量、客源优势也让代理平台传统的专业优势不再，同时渠道商一些激励性的、创新的“打法”更能兼顾开发商对效率的追求。

　　“举一个最简单的例子，渠道商的中介人员在销售中往往能‘突破’规则管制，把一些楼盘说得天花乱坠，以最快的时间把房子卖出去。当然这违反监管制度，但确实能适应开发商对效率的追求；相反一些代理商尽管会做员工培训，专业度也更强，但现在开发商都倾向自建销售团队，并不依赖代理商的专业度。”

　　这名行业人士还提到，一般代理售出一套新房的提成约在2、3千元，而渠道佣金则通常在2%-3%，甚至在某些市场行情竞争激烈的地区，渠道费能达5%，这才有之前渠道扼住开发商咽喉的说法。

　　其实本质上，代理与渠道的功能都是撮合新房交易，但基于楼市供求关系的变化，开发商对掌握客群流量的渠道愈发依赖，对与自家营销团队互补又冲突的代理则日益苛刻。而撞上这个渠道为大的市场，以前服务为主、流量为辅的代理商们已无更多生长空间，只剩这只昔日房产服务“第一股”的唏嘘。

　　王晗玉/文（责编：高雅）