光明地产（600708）“三道红线”全踩资金缺口近百亿 去化不力存货占总资产近70%

　　“崇明地王”光明地产（600708）（600708.SH）转型之后的发展之路并不“光明”。

　　2020年财报显示，光明地产尽管在房地产及配套板块营收有小幅提升，但由于结转土地成本的大幅上涨，毛利率下降。2020年公司归属于上市公司股东的净利润同比下降近80%。

　　同时，公司面临存货高企去化难题，2017年斥资超58亿元拿下的金山府项目在入市后销售不力，计提减值1.71亿元，存货占总资产比超过70%。2017-2020年，光明地产的存货占总资产的比例分别为73%、62.91%、70.68%、68.49%，一直处于高位。

　　长江商报记者注意到，光明地产自身资金压力沉重。依照监管“三道红线”新规，光明地产踩中三条，归为“红档”房企。截至2020年底，公司货币资金不能覆盖短期借款和一年内到期的非流动负债。

　　数据显示，该公司2020年末货币资金93.57亿元，其中受限资金高达16.32亿元，但其短期债务高达191.59亿元，资金缺口达98.02亿元。

　　重组业绩显颓势

　　光明地产原是光明食品集团旗下的上市公司海博股份，2014年经过重组后，公司更名为“光明地产”，主营转型为房地产、物流两大业务，控股股东是光明食品（集团）有限公司。

　　开启转型第二年，光明地产就喊出了“未来三年达到500亿规模”的口号。此后，该公司销售确实有所增长，但也陷入增收不增利的境地。克而瑞数据显示，2015年至2020年，光明地产的销售额分别为114.3亿、145.3亿、236.62亿、244.59亿、266.4亿及326.68亿。

　　重组后，光明地产的业绩并不稳定，营收和净利出现下滑。2015年至2020年，该公司营业收入分别为123.87亿、207.82亿、208.11亿、204.94亿、140.71亿及149.85亿。净利润也是连年下降，从最高盈利19.47亿，到目前仅盈利1.07亿。

　　2020年受到新冠肺炎疫情影响，土地结转成本大幅增加的影响，光明地产的业绩及销售受到不小冲击。

　　光明地产披露2020年度报告显示，报告期内公司实现营业收入149.85亿元，同比上涨6.49%；归母净利为1.07亿元，同比下降79.38%；扣非净利首次亏损为-5.86亿元，同比大幅下降224.26%。

　　其中，应计提存货跌价准备对公司利润影响较大。4月24日，光明地产发布公告称，依据2020年12月31日存货项目的可变现净值低于其成本的差额计算，房地产及配套板块应计提存货跌价准备3.71亿元。物流概念应计提存货跌价准备480.77万元，合计应计提存货跌价准备3.76亿元，影响公司2020年度净利润3.40亿元，影响归母净利润3.09亿元。

　　分区域来看，2020年，华中地区项目的营收、利润皆在下滑。报告期内，该区域实现营业收入10.7亿元，同比减少57.94%，毛利率为18.84%，同比减少17.84%。业绩贡献最多的华东地区，则是出现增收不增利的情况，营收同比增长26.06%，但毛利率较2019年下降14.95%。

　　进入2021，光明地产业绩出现向好，与2020年疫情早期相比，公司的房地产结转收入增长明显，带动营业收入和净利润大幅增长。

　　近日，光明地产发布2021年第一季度报告。报告显示，公司实现营业收入53.05亿元，同比增长732.05%；归属于上市公司股东的净利润约为1982.07万元，同比增长了111.21%，扣非净利润约927.82万元，同比增长104.5%。

　　“三道红线”全超标

　　2017年光明地产开启了多元化转型之路，从地产开发向城市运营和服务商转型。也是从2017年开始，光明地产开始积极的在市场上攻城略地，2017年新增土地储备94.25万平米，2019接近翻倍增长到192.09万平米。

　　一边持续拿地，一边负债攀升。贝壳研究院数据显示，2020年，光明地产剔除预收款后的资产负债率为79.3%，净负债率为188.5%，现金短债比为0.49。参照监管“三道红线”的融资新规，光明地产全部踩线，被列为“红档”房企。

　　财报数据显示，2016-2020光明地产资产负债率分别为80.6%、79.9%、82.4%、82.3%、83.4%。截至2020年，该公司2020年末货币资金93.57亿元，其中受限资金高达16.32亿元，但其短期债务高达191.59亿元，资金缺口达98.02亿元。

　　债务压力下，光明地产开始出售资产回笼资金。2020年10月份，光明地产和当代置业达成战略合作，当代置业收购光明浙江湖州1个项目、山东德州1个项目以及江苏常州的2个项目。

　　4月26日，上海联合产权交易所披露的消息显示，光明地产正在转让部分资产。上海东旺房地产有限公司挂牌转让上海泰尔发房地产开发有限公司70%股权。

　　近期光明地产连发三个融资公告，分别为开展供应链资产支持证券业务（ABS）、开展供应链定向资产支持票据业务（ABN）及申请注册发行超短期融资券，三项融资金额将不超过105亿元。此外，4月12日，还发行了6.5亿元的中期票据。

　　值得一提的是，光明地产成立以来，多次依靠母公司“输血”进行关联交易。据相关媒体报道，仅在2015-2019年的四年间，光明地产先后与母公司进行7次关联交易，交易金额达36亿元。

　　存货高企去化难

　　2017年下半年，在“房租不炒”的定位下，房地产市场进入严调控政策周期。此时光明地产不断逆市拿地，2017年至2020年，光明地产新增土地储备分别为94.25万平方米、144.52万平方米、192.09万平方米、63.16万平方米。

　　然而，光明地产开发速度却一直没能与拿地速度在同一频率，其存货不断创新高，2017年至2020年，光明地产的存货分别为395.61亿元、468.23亿元、611.37亿元、604.29亿元；存货占总资产的比例分别为73%、62.91%、70.68%、68.49%，一直处于高位。

　　数据显示，2020年光明地产的存货周转天数为1800天，虽较2019年的2094天有明显改善，但仍处于高位。

　　作为一家上海起家的房地产企业，光明地产有七成以上的土地储备位于长三角，上海市范围内的占比最多。不过，在大本营上海的项目主要分布在金山、松江、普陀等远郊地区，市区内的项目极少，旗下的产品缺乏亮点，这给后期去化造成比较大的压力。

　　2020年，光明地产在上海的项目销售冷淡，去化不佳。位于崇明陈家镇板块的光明墅，于2020年10月1日首次开盘推出381套叠加别墅，均价31000元/平方米。摇号排序结果显示仅有69组客户有意向认购，认筹率18%。同在10月，上海有楼盘最高认筹率达到899%。

　　在其他地区的项目也存在去化难得问题，作为光明地产进驻成都的首个项目―光明蓉府，也败走蓉城。据悉，该项目共推出218套住宅，而开盘仅认购80套，去化率为37%，远低于成都市场当周53%的市场整体去化率；2019年7月开盘的苏州项目光樾华庭，共有304套房取得预售证，但“金九银十”过去后，10月底仍有248套房源待售。

　　4月24日，光明地产发布计提存货跌价准备的公告。跌价准备计提汇总表中，包括上海、山东烟台、江苏昆山、镇江、扬州、湖南、广西和浙江等项目，申阳（上海）置业有限公司的一个金山府项目就计提了1.71亿元的跌价减值准备。

　　针对公司未来的发展，光明地产在报告中表示：“2021年，光明地产业务板块要继续以‘优布局、调结构、去库存’为重点，在‘深耕上海，辐射长三角’的导向下，将合理拓展好上海本土、长三角区域的重点项目，通过城市准入实现合理的长期布局。”