地产：将对地产投资起到积极刺激 荐2股
摘要：
地产：将对地产投资起到积极刺激 荐2股 2015-10-09 类别：行业研究 机构：海通证券 研究员：涂力磊 谢盐 贾亚童
[摘要]
投资要点：
地产贷款政策再度宽松。9月30日，人民银行、银监会发文要求“在不实施限购措施的城市，对居民家庭首次购买普通住房的商业性个人住房贷款，最低首付款比例调整为不低于25%”。
政策符合稳经济维稳基调，时点、力度超市场预期。
1）自2014年9月30日以来，政府已累计连续4次分别对首套房、二套房商业贷款和公积金贷款首付比例、贷款优惠利率进行不同程度放松。
2）本次新政虽直接针对首套房，但考虑此前已规定还清首套房房贷者再购买二套房按照首套房政策执行。因此从实际政策效果看，本次新政策不仅有利增加首套房购买能力，对于已经还清首套房房贷，有二套房购买意愿甚至投资需求的购房人也存在直接刺激。
考虑叠加影响，将对地产投资起到积极刺激。
1）假设三线以下城市平均每套房屋总价在100万左右，本次新政后首次购房和已还清首套房贷的二次购房人首付额最低下调至25万。剩余75万贷款按照等额本息、20年还款期、基准利率测算，则每月还款金额在5012元。如果家庭夫妻双方共同承担，则人均月供在2500元上下。从测算情况看，以上新政策对低总价地区地产市场不论是刚需、改善还是投资需求均构成不同程度刺激。
2）乐观预计2015年4Q投资有望触底，中性看2016年1Q。考虑三线及以下城市总价低，居民购买力对加大购房杠杆更加敏感，因此新政策对加速该区域去化速度和保证开发商投资恢复存在实质利好。
放松预期下，未来仍存在大量可选择政策路径。考虑政府已经从最高层面体现稳定经济增长和促进房地产市场健康发展的决心，我们认为如果房地产市场不能有效恢复，除降息、降准等传统宏观货币工具外，我们认为政府仍存在大量政策后手可供选择（包括继续差别化信贷、降低资本金要求、行政干预、财税政策、土地和户籍政策、网路管理和保障房制度等）。
投资建议：截至2015年9月30日，A股市场PE（TTM）在18.04倍，房地产板块动态PE（TTM）在21.52倍。政策对立足刚需的万科、保利地产；布局中小城市的华夏幸福、荣盛发展、中南建设；以及地产中介行业世联行具备明显利好。考虑估值水平，建议战略性配臵万科、保利地产，主题推荐国企改革。
风险提示：本轮下跌风暴是否已完全结束存在不确定性。
