地产：3年周期变2年 荐3股
摘要：
地产：3年周期变2年 荐3股 2015-11-02 类别：行业研究 机构：中金公司 研究员：宁静鞭
[摘要]
投资建议3年周期变2年，2016政策市：今年4季度传统龙头将有表现，明年1季度切换至主题股；板块相对收益主要在下半年。新开工增速有望触底、销售稳定小幅攀升，提振经济信心，今年4季度看好传统龙头，首推保利、万科，其次招商。进入明年1季度，市场进入数据真空期（1~2月是过年销售淡季，销售数据不具备可比性，而投资数据均要等到3月），股票机会将逐步切换至主题个股，看好区域发展的“地图经济”以及国企改革两大主线，具体股票梳理见正文。但未来一年实际利率与销售同比均呈“V”型走势，板块相对收益还需再等等，催化剂将是政策刺激。
理由1）基本面：周期“3年变2年”；2016年是小年。地产3年轮回周期缩减为2年，2005/2008/2011/2014年的小年行情或提前在2016年上演。我们预测2016年全国商品房销售面积将同比下降5%，投资增速+5%，新开工降幅缩窄至-8%；重点城市上半年供应不足，房价环比依然将小幅上涨0%~5%，但在2016年下半年面临高基数，有同比下降压力。
2）政策：降低购房负担最为关键。由于中长期需求的衰减、经济持续下行，政策效果已被削弱，居民加杠杆意愿的最大阻碍是收入不足以支撑高房价，政策将维持宽松，我们预判未来政策方向包括：继续降低首套房/二套房首付；交易税费减免；公积金贷款提高异地流动支持力度，缩短放款周期；按揭贷款利息补贴或者利息支出税前抵扣，类似中国台湾2000年。
3）公司：重点公司销售额2016年整体小幅增长12%，跑赢行业；但上市房企融资放开将推动一二线城市土地市场竞争加剧，一二线城市地价将持续高位，未来利润率难言恢复；城市“加法”式扩张时代已经结束，传统地产龙头间竞争加剧；中小房企转型大浪淘沙，剩者为王。
盈利预测与估值估值及基金持仓：目前板块估值处于过往3年平均水平；基金持仓在低位。A股龙头公司整体NAV折让20%，略低于过往历史平均水平的25%；但整体板块相对大盘估值在高位，未来板块超额收益有限。基金持仓依然偏低，仅有3.3%，历史低位。
风险宏观经济超预期下行；美联储加息快于预期；人民币汇率风险。
