楼市调控升级！8城集体出大招 限购之后再限售

　　近日，楼市再迎调控浪潮。南宁、重庆、南昌、长沙、西安、贵阳、石家庄、武汉共8城进行楼市调控。

　　除西安强调“商品房调价申报”、武汉叫停“全款优先选房”外，其余6城市均直指“限售”。

　　调控转向热点二三线城市

　　此轮调控城市的特征非常明确，就是从此前的一线等热门城市转向房价依然上涨的热点二三线城市。

　　其中除了重庆之外，另7个城市都为省会城市。

　　南宁：新房二手房不动产权证满2年后方可转让；

　　重庆：主城区新购新房二手房，须取得不动产权证满2年后才能上市交易；

　　南昌：新交易住宅须取得不动产权证满2年后方可转让；

　　长沙：本市购买的商品住房(含二手住房)，需取得不动产权属证书满3年方可上市交易；

　　贵阳：在本地购买新建商品住房的，3年内不得转让；

　　石家庄：本市户籍家庭购买的第一套和第二套住房5年内不得上市交易，已拥有2套住房的，购买第三套及以上住房8年内不得上市交易；

　　另外，西安表示商品住房调价前需向物价部门申报，武汉则叫停区别对待全款和贷款购房、取得预售许可证前收取预订款等销售行为，并且不得拒绝公积金贷款。

　　限售成为本轮主基调

　　从上述各城市的调控内容来看，调控的方向大体一致，那就是限售。限售期限2-8年，其中石家庄的限售期更长，为5-8年.

　　针对本轮的限售调控，在多数分析人士看来，限售是打击投资“炒房”的有力措施。

　　中原地产首席分析师张大伟表示，从上述城市的政策内容看，基本以限售为主，打击了投资需求、抑制市场炒作氛围，有利于市场平稳。

　　中国城市房地产研究院院长谢逸枫则认为，限售暂时性冻结和放缓新交易住房的二次流通，使得短期炒房的难度加大，可阻击各路资金大规模流进房地产，避免市场大起大落。

　　另外，本轮出台相关政策的8个城市并不是国内首次推行。

　　这个时期再频繁出台相似限售政策，易居研究院智库中心研究总监严跃进认为，这一轮实施限售的城市限购政策推行时间较晚，部分城市甚至没有限购政策，受热点城市外溢效应影响明显，需要对持续上涨的房价进行管控。

　　而张大伟则认为，长沙、重庆等城市属于次热点城市，这些城市近日出台的调控政策基本是之前15个热点城市已执行的政策，意味着房地产调控的重点开始逐步下调到更多的二三线城市。

　　同时，严跃进还认为，这些城市出台的政策更强调限售而不是限购，是因为这类城市多半是去库存和控房价并轨的城市，通过限售，既能实现去库存也可以防范各类短期资金套现的做法。

　　面对本轮密集出台的楼市调控措施，还有分析人士指出，这会给市场传递出楼市调控不会放松还会加码的信号，有利于调控政策的执行与推广。

　　正如中国城市房地产研究院院长谢逸枫表示的，8城同时加码楼市调控，表明新一轮楼市调控再次打响，同时传递了楼市调控不存在放松反而会再度加码的信号。

　　而易居研究院智库中心研究总监严跃进认为，近期多城密集出台限售政策充分体现了监管层对限售政策落实效果的肯定，所以各地正逐渐推广这类模式。

　　限贷力度同样很大

　　近期除了限售政策频发以外，首套房贷利率的上调幅度同样惊人。

　　融360监测数据显示，8月全国首套房贷平均利率为5.12%，相当于基准利率1.04倍，环比7月上升了2.47%；同比去年8月的4.44%，上升了15.35%。

　　近日，北京工、农、中、建等多家银行上调首套房房贷利率。对此，中国人民银行营业管理部19日表示，此举符合政策要求和导向，对此央行表示积极支持。此次上调已经是北京楼市房贷利率经历的第六次重要调整。

　　紧接着，广州市的各大银行也将首套房贷款利率上调到了20%，甚至民生、华夏、中信等银行已经停贷。

　　而上海和深圳首套房贷利率上浮相对平稳，但力度同样不小。上海地区商业银行首套房贷利率普遍上浮10%，因为额度有限，部分银行已不做按揭贷款。而深圳除了个别银行首套房放贷执行基准利率外，绝大多数银行首套房贷均上浮，其中，工农中建交等国有大行上浮5%，民生、兴业等银行上浮10%。

　　除了北上广深之外，成都、杭州、南京等重点调控的二线城市的首套房贷利率也均有不同程度的上调。

　　目前成都的首套房利率在基准利率之上上浮10%；由于贷款额度紧张，杭州8月份的首套房利率最高已经上浮至20%；据央视报道，有市民在南京购房时，商品房在某股份制银行申请住房贷款获批的利率上浮了30%，且需要五成的首付。

　　甚至，首套房贷利率上浮已经蔓延至三、四线城市甚至一些小县城里。一位华东地区县级市的银行工作人员介绍，虽然该县级市是小地方，并没有严格的限购措施，但是房贷利率还是一个劲儿地上浮。此前首套房贷上浮5%，目前都上浮8%~10%左右，主要原因是没有额度。

　　在此情况下，消费贷违规流入楼市现象频发，对此，相关部门处理力度同样很大。

　　正如今年9月初，中国人民银行营业管理部、北京银监局曾联合印发通知，要求银行业金融机构针对个人经营性贷款和个人消费贷款开展自查工作，重点检查“房抵贷”等资金违规流入房地产市场的情况。

　　随后，深圳、江苏跟进严查个人消费贷款流入房地产市场。

　　而近日，中国人民银行会同银监会更是要求各地监管部门，指导银行规范个人消费贷款，防止消费贷款违规流入房地产市场。

　　更多城市会纳入调控范围

　　不管是限售还是限贷，都已从一线热门城市向二三线城市蔓延，甚至是四线城市都开始加入到调控队伍中来。

　　中国城市房地产研究院院长谢逸枫对此表示，按城市热度、房价的角度来看，未来会有更多的城市加入到调控队伍中来。

　　对此，中原地产首席分析师张大伟指出，还有哪些城市会要出台调控政策，可直接先看8月份的房价涨幅榜单。

　　而国家统计局发布的8月份70个城市住房价格指数，新房同比上涨10%的除了一线城市广州和省会城市沈阳、济南、郑州、长沙、南宁、重庆、西安之外，出现了一大批过去并非热点的三线城市，如秦皇岛、无锡、扬州、徐州、金华、蚌埠、九江、赣州、洛阳、宜昌、岳阳、常德、惠州、湛江、韶关、北海。

　　另外，张大伟认为，未来也会有更多库存周期短的城市会发布约束性的政策。其表示：“比较明显的库存减少，有的三四线城市出现价格上升的现象。同比涨幅明显的城市分别是菏泽、湖州、温州、徐州、赣州、衢州市、沧州市、漳州市、嘉兴等。”

　　而易居房地产研究院副院长杨红旭认为，15个一线和热点二线城市中的武汉、南京、杭州市场氛围仍热，可能跟进实施加码的调控。

　　另外，近期的山东临沂、泰安，广东揭阳、河南洛阳，安徽六安、铜陵、安庆、亳州以及江苏扬州等三四线城市也陆续出台房地产相关政策，都在收紧楼市、并加强监管。

　　中国楼市调控任重而道远，未来会是哪个城市，谁也说不准，但调控的步伐仍会继续。我们拭目以待！

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