销售保守拿地激进 北辰实业在下怎样一盘棋？

　　北辰实业(601588) 在最近几年拿下了不少“地王”，但由于这些地块楼面价已经不低，再加上处在相对严格的调控周期，想要以较高的售价快速周转难度并不小

　　近一个多月以来，上市房企纷纷进入年报披露期，这其中就有京城房企北辰实业(601588.SH)。

　　从北辰实业年报来看，相较于2016年，北辰实业的销售金额及销售面积都有所下降。且在公司制定的2018年新目标中，销售金额只比2017年增长17亿元。在众多激进扩张、快速奔跑的房企之中，北辰实业为何会选择相对保守的战略？其经营情况究竟如何？《投资者报》记者近日联系到公司张姓负责人，称将给记者答复，但截至发稿对方并未兑现承诺。

　　拿地频现地王

　　据年报显示，2017年北辰实业合约销售金额223亿元，同比下降1.3%，合同销售面积124万平方米，同比下滑达到20%；不过，其均价为17983.87万元/平方米，比去年上升23.34%。而且，受益于可供结算面积的增加，北辰实业2017年的营业收入同比上升57.24%，达到153.03亿元，归属于母公司净利润为11.4亿元，同比上升89.88%。

　　在业务结构上，北辰实业财务总监曾表示，“收入上，房地产开发占82%，投资物业占比18%。利润上，开发物业的利润占比是68%，投资物业则为32%。2017年，北辰实业的开发物业营业收入125.92亿元，同比上升78.21%；投资物业(含酒店)营业收入25.99亿元，同比上升6.32%。”

　　面对北京地区的严格调控，北辰实业的拿地布局策略也有所调整，2017年，其分别在无锡、海口、武汉、成都及周边竞得土地共计9宗，新增土地储备约194万平方米，其中权益土地储备约127万平方米。

　　截至2017年末，北辰实业的总土地储备为935万平方米，规划总建筑面积1763万平方米，共有拟建、在建项目38个，分布于北京、长沙、武汉、杭州等14个城市。相对于目前一年销售100多万平方米的货量，现有的土地储备足够北辰实业未来6年的销售。

　　不过引起不少投资者注意的是，北辰实业在海口秀英区和成都双流区拍下的2宗地块，地价合计31.08亿元，都属于溢价率比较高的项目。

　　成都双流区地块以8.06亿元获得，折合楼面价10100元/平方米，溢价率达到68.33%；海口秀英区的地块以23亿元获得，楼面价11164元/平方米，溢价率142%。

　　北辰实业这种以“地王”价拿地的现象，并不是仅这一年出现，其在长沙拍得的一块“地王”，曾经一度给公司带来负担。

　　有过一次“地王”教训，北辰实业为何还会高价竞拍土地？其背后的策略和布局意图是什么？

　　自2014年以来，北辰实业就开始在京外激进扩张。2015~2017年，公司的存货金额分别为：310.88亿元、413.86亿元和525.52亿元，增速较快。

　　但自2016年开始，在一系列调控政策出台后，原本火热的楼市开始降温，土地市场也是新政频出，限价、自持等新规不断出台。而在这样的背景之下，北辰实业还在逆市扩张。

　　2016年7月，公司以23.11亿元拍下宁波一建筑面积为13.74万平方米的地块，拿地溢价率接近100%，楼面价达到了16825元/平方米，这个价格刷新了宁波单价地王的纪录。

　　再比如公司以34.4亿元拿下的武汉地块，13.42亿元竞得的苏州地块，这两宗地块没有刷新“地王”价格，或许是因为拍卖新规则实施后有了最高价或者说政府指导价的限制。

　　在严格调控的背景下，北辰实业却多次入手体量庞大的“地王”地块，这样的拿地策略，令一些投资者感到费解。

　　债务负担增高

　　激进扩张、“地王”频出，也令北辰实业2017年的负债进一步上升。据公司年报显示，2017年北辰实业的资产负债率为83.29%，同比上涨了2.33个百分点，与2015年相比，更是大涨8.32个百分点。

　　从具体债务结构来看，2017年末，北辰实业的负债总额为666.18亿元，比上年期末增加27.89%。其中预收款项为225.64亿元，占负债总额33.87%，占比下降1.36个百分点；借款(不含债券)266.09亿元，占负债总额39.94%，占比上升0.52个百分点；应付债券(含一年内到期)52.89亿元，占负债总额7.94%，占比上升0.32个百分点。

　　随着货币政策逐渐收紧，借贷成本走高，北辰实业也考虑起永续债这一方式。

　　据公司近期公告称，计划发行40亿元的长期限含权中期票据，即永续中票，用于补充流动性和偿还债务等用途。永续债起息时利率水平并不算高，可过两三年后利率会大幅上涨，因此业界对永续债一直存有较大争议。北辰实业能否在短期内还上低息债务，与其项目周转率等都有很大关系。但是目前，长沙北辰三角洲项目的长周期开发，以及又竞得两块地王，是否会影响公司资金的回笼速度？还需进一步观察。2017年，公司经营现金流净额为-16 。28亿元，同比下滑179%，“造血能力”有所下降。

　　那么对于现有资产结构如何调整？公司曾表示，负债率最近两年有所增高，主要是在土地储备上增加了投入，依靠市场融资、加快现金流周转等有助于解决这一问题。“目前公司在负债率的控制上还是比较严谨的，我们主要处于中等偏下的水平。在今后的几年，我们也会控降资产负债率，优化资产水平。”

　　此外，相较于拿地时的出手阔绰，北辰实业对于2018年的销售目标却显得保守许多。2016、2017年，北辰实业实现的销售金额分别为226亿元以及223亿元，在前两年的基础上，北辰实业表示，2018年争取实现销售154万平方米，签订合同金额240亿元。对比2017年，这个目标则仅增长17亿元。

　　对于这个目标，公司方面之前称，“从市场放量的角度来看，相当长的时间里还是比较稳定的。因此在销售安排上，北辰实业会逐年提高，而不是产生比较大的波动。”

　　截至4月20日，北辰实业股价为4.14元，市盈率12倍。