国信证券：房地产政策解析与市场影响展望

　　国信证券：房地产政策解析与市场影响展望 2017-03-22 类别：策略 机构：国信证券 研究员：燕翔

　　[摘要]

　　事项：

　　2017年3月21日，国信证券经济研究所宏观、策略、地产研究团队组织召开了“国信点金〃宏观策略地产联合专场：

　　房地产政策解析与市场影响展望”电话会议。以下为本次电话会议会议纪要：

　　宏观：地产调控升级与货币政策变化展望（董德志）各位投资者大家好，从宏观的角度来看，这次房地产调控政策升级已经不是第一次出了，从2016年11月以来房地产调控收紧的政策就在不断出台。从目前已经出台的各地房地产调控政策来看，所有政策都体现出一个重要特征，那就是分城调控、分化治理。

　　我们的房地产调控政策主要是以产业政策为主，到目前为止，总量型的调控政策还并没有出现过。我这里所说的总量型政策主要是指：货币政策加息、提高准备金、或者财政政策的加税（个人所得税、营业税、房产税等）等。特别是货币政策，像加息这种总量型的货币政策并没有出台过。

　　所以这反映了目前政策调控的意图，一方面是我们迫切希望控制一下热点一二线城市房价目前的快速上涨，抑制金融风险。而另一方面，房地产调控政策又要估计广大三四线城市地产的去库存问题，这个在今年的中央经济工作会议中已经有明确表态。

　　所以展望未来，政策仍然可能处在这样的两难局面中，而我们认为总量型的货币政策收紧，具体而言包括加息、提高准备金等，不太可能出现。2017年开年以后，中国人民银行先后提高了银行间市场的公开市场操作利率，其主要目的是不希望给广大社会主体给予货币政策过于宽松的信息。货币政策目前的基调已经从“宽松”转变为了“中性”，但未来进一步升级为“紧缩”的可能性也不大。

　　所以，从政策的作用效果来看，信贷政策更适合分城调控、分化治理的调控目的，因为这样的结构性政策工具手段更具有针对性，我们认为这也是最近几个热点城市出台楼市调控政策升级的基本立足点。另外，从宏观经济总量的角度来看，调控政策压制需求会对宏观经济产生一定影响，这方面一会策略同事会有进一步分析。

　　策略：房地产会如何影响未来股市走势（燕翔）短期来看，热点城市地产政策的不断收紧会对A股市场形成一定的压力。但需要注意的是，在看到楼市政策收紧的同时，不能忽视的一个重要事实是本周国家统计局公布的2017年1至2月份全国房地产市场整体表现大超预期。

　　这具体表现在：（1）2017年1-2月商品房销售面积累计同比增速高达25.1%，远高于之前市场的普遍预期（去年年底时市场的普遍预期在-15%到-20%左右）。（2）2017年1-2月房地产开发投资完成额累计同比增速8.9%，比2016年全年提高了2.0%。