内地撤限外令难掀北上置业潮 业界称刺激有限

    10月29日消息，据香港经济日报报道，中央取消楼市“限外令”近两个月，部分城市陆续执行，惟港人北上置业未见踊跃。综合业界分析认为，在内地楼市前景不明朗，人民币存在贬值风险，难掀港人北上置业潮。

　　港人北上置业属于90年代盛行的风气，但近年受内地实施楼市“限外”、“限购”等措施，北上买楼的个案已经大为减少。而内地政府在今年8月则解禁实施近10年的“限外令”，最近沈阳亦公布执行细节，引起市场憧憬会出现新一轮港人北上买楼的浪潮。

　　美联集团执行董事兼中国部行政总裁张锦成指出，虽然中央已经下达政策，但由于深圳、广州等一线城市具体执行政策仍未出台，加上部分城市的限外措施，早已不列港人为“境外人士”，所以相信政策刺激有限。

　　楼市陷调整周期 港人有戒心

　　至于中原地产中国大陆区总裁赖国强亦指，近期未见港人受刺激增加入市，即使在较热门的广东省城市，港人比例仍然少于5%，认为经过多年限外令后，仍然有在内地买楼的港人，大多在当地有业务，或者以投资商铺为主，买住宅投资的不多。

　　过往港人投资内地楼市，主要是考虑楼价较平，加上预期楼价升值因素。经济学家关焯照认为，现时情况已经大为不同，包括港人对内地楼市已经有一定戒心，例如近年经常听到的“鬼城”问题，市场供过于求，而经济增长放缓，大环境对于楼市都是不利，楼市进入调整周期，港人不会有兴趣购买。

　　除了楼价升值的预期落空外，过往港人投资内地物业，亦会考虑到人民币持续上升，在汇率上赚取利润，不过人民币单边升值的预期已经变化，由去年初高位至今累积跌5%，今年8月更出现单日贬值2%，有外资证券行更预期，明年或再贬值15%。

　　忧人币贬值 按息5厘超港水平

　　随着人民币贬值预期升温，将会降低港人购入内地物业的兴趣，浸会大学财务及决策系副教授麦萃才认为，北上买楼存在汇率风险，估计人民币汇率未来会有10%波动，如果出现贬值会抵销楼价升幅。

　　即使汇率风险可以透过按揭分期供款，降低投资风险，但莱坊高级董事及估价及咨询部主管林浩文提醒，中港两地按揭息率不同，内地现时普遍达5厘至6厘水平，远高于香港的2厘水平，利息支出较多，但租金回报的收益有限，认为投资选择并不吸引。

　　楼价低水 邻近地区港用家增

　　不过，由于香港近年楼价高企，内地楼市相对较为低水，吸引部分港人在内地邻近城市买楼作自用。张锦成提出，这种情况在过去两年增加1倍，除了深圳福田、罗湖外，亦有部分选择在龙华等地区，尤其早前港铁(00066)在龙华开售的楼盘，估计有1成客源属港人。