业绩会实录丨越秀房托（00405）上半年跑赢恒生REITs指数，下半年重心是资产增值

　　8月9日，越秀房产信托基金（00405）在香港召开中期业绩会，公司执行董事及行政总裁林德良公布公司中期业绩，表示公司上半年跑赢了恒生REITs指数，下半年重心是资产增值。

　　从左到右依次为公司执行董事及副行政总裁程九洲、公司主席及执行董事林昭远、公司执行董事及行政总裁林德良、公司财务总监关志辉

　　于2017年6月30日，越秀房托物业整体出租率约为97.4%，其中原有五项物业出租率98.8%，继续保持高位运行；国金中心物业综合出租率96.4%。其中写字楼出租率为96.2%，零售商场出租率为96.9%。

　　2017年中期期间，越秀房产基金物业实现总经营收入约人民币9.092亿元，与上年同期下降约人民币200,000元。其中，白马大厦约占总经营收入的20.9%；财富广场约占3.8%；城建大厦约占3.5%；维多利广场约占3.6%；越秀新都会约占3.7%；国金中心约占56.9%；越秀大厦约占7.6%。

　　物业收入净额约人民币6.45亿元，为经扣除酒店及服务式公寓直接开支、物业相关税项、租赁代理费用及其他物业经营开支后的收入，相当于收入总额约70.9%。

　　林德良表示，受“营改增”政策影响，由于增值税价税分离核算方式导致报表层面收入下降，公司成本费用也相应调整，例如：营业税无需缴纳，房产税、租赁代理费及预提所得税等因收入的下降而同比下降。同时由于国金中心商场业态结构的调整，在2017年上半年，产生一次性非现金流租金减少。

　　其中，酒店及服务式公寓直接开支人民币1.50亿元，较2016年中期上升5.8%，主要由于酒店及服务式公寓的出租率提升所致；租赁代理费用较2016年中期期间下降约1.8%，主要由于批发及零售商场租金收入下降；物业相关税项较2016年中期期间下降约32.7%，主要由于营业税改增值税后，自2016年5月起，营业税无需缴纳。

　　折旧及摊销费主要是酒店及服务式公寓以固定资产入账，从而产生的折旧及摊销费用。期间，人民币兑港元及美元汇率上升，因此港元、美元银行借款及美元有担保票据产生汇兑收益约人民币2.23亿元，融资成本约为人民币1.9亿元。

　　APP了解到，，越秀房产基金于2017年6月30日的现金及现金等价物及短期存款结余约人民币796,336,000元。越秀房产基金具备充足财务资源以应付其财务承担及营运资金需要。管理人采取稳健的现金管理方法，以确保可灵活应付越秀房产基金的营运需要及分派。

　　以下为APP整理的业绩会现场实录：

　　1、公司之前提出了千亿的资产规模目标，但看起来操作是有一点慢，那接下来公司考虑收购的标的主要会是哪些城市、哪种类型的？对投资回报率的最低要求是多少？母公司在广州的写字楼如越秀金融大厦是否会考虑注入？

　　越秀房托高层：房地产基金这种产品是稳健的产品，相信基金单位持有人有不希望我们太过快速地发展。我们从上市以来45亿左右的总资产到现在330亿，我们用了十一年的时间，所以我相信千亿资产规模的目标是我们共同的愿望，不远的将来稳步可以达到。

　　对于收购，刚才也提到，我们从来没有放弃对外的收购机会，比如上海越秀大厦。对内项目，包括刚才你提到的母公司不少项目，其实都是我们共同去研究的。收购回报率，现在是6.5~7%之间，这是一个比较低息的成本，我们的平均融资成本才2.9万，我们很少用到杠杆。

　　2、公司今年以来股价有一定的回升，公司对目前这样的估值是否满意？

　　越秀房托高层：我们上半年股价升了18.6%，整个恒生的reits指数升了12%左右，也就是我们跑赢了恒生reits指数，股价方面你们满意我们就满意。

　　3、国内现在资产荒的情况还是比较严重，比如上海很多写字楼的整售价格都比较高，竞争对手也在增多，这对我们新增收购资产会不会造成比较大的压力？

　　越秀房托高层：大家都在说资产荒，但对于我们来说，这个问题还是在持续关注。

　　4、刚才你们提到今年美国加息了两次，可是你们的融资成本下降，可以解释一下原因吗？你们的收入跟基金单位持有人应占资产的升幅也不是很大，收入增长持平，这方面原因是什么？公司未来会有哪些收购计划？

　　越秀房托高层：收入方面，今年和去年最大的不同就是营改增，可能所有公司都面临这个问题。未来我们要持续地把商铺结构进行调整。

　　未来收购，我们还是对一二线城市核心地段物业表示关注。

　　在融资的利率方面，虽然美国一直都出于加息的状态。但是我们的借款大头是港币，港元受到的加息的影响会滞后。以及我们在调控方面我们会与银行进行磋商，（给）我们的价格比以往有缓慢的下调。另外，我们有些借款也想有比较优惠的利率。所以整体来讲我们融资成本的是有下调的

　　因为在整个行业里三十多个竞争者中，我们是其中两家之一可以拿到投资级评级的。获得这个投资级评级的评价可以让我们的融资成本低很多。今年上半年我们（比原来）下跌了30%，那么即将到来的9月份我们也会继续重组我们的大盘。所以我们在融资方面就会着手做多点。

　　5、国金中心的租金增幅相对于去年全年放缓，请问是否受到隔壁周大福的影响？以及现在的续租是否已经完全完成？下半年是否有其他的续租计划？租金增幅是否改善？以及其他物业的租金的加幅？

　　越秀房托高层：应该说整个珠江新城供应了整个广州市60%的写字楼，但是大家可以看到，今年、明年、后年，整个珠江新城，没有新增供应，我们的租约安排，2017年15%到期，明年安排了50%到期。可能隔壁左右有竞争在，但我们今年到期的比较少，明年50%到期，相信可以体现不少升幅。

　　今年我们已经提前部署，上半年我们已经针对明年到期的续租了5000平方米，大概已经升了5.6%，所以明年预期回升得更多。

　　6、上海的物业明年要续租的话，大概租金升幅是什么水准？

　　越秀房托高层：上海的写字楼市场，我们所在区域是小陆家嘴(600663) 区域，这个区域还是在自贸区的，大家都往这个区域搬迁。正因为如此，可以看到金融在我们的租户占比已经有60%了，两年前是40%，下一步也许占比越来越高。

　　金融租户承租的意愿相对较强，所以今年我们续租的有12%，明年随着上交所搬到小陆家嘴，我相信这块的需求会越来越强。

　　7、国内的REITs产品越来越多，也有专家说“当前可以说是中国REITs市场崛起的前夜”，公司怎么看这一观点？

　　越秀房托高层：REITs产品在全世界发展也有一段时间了，每个区域发展都有基础的东西。1965年美国发展的时候是有个税收的问题。首先看看我们国内法律、税务环境有没有达到，这需要一步步完善的过程。