“不竞争协议”下的招商局置地：2020年多项核心财务指标下滑

　　财联社（深圳，记者 杨依依）在与招商蛇口(001979,股吧)不进行同业竞争的约束下，2020年招商局置地（00978.HK）多项核心财务数据出现下滑。

　　招商局置地最新公布的2020年度业绩报告显示，全年连同其联营公司及合营企业的合同销售总额为498.74亿元，同比增长约33%；全年收益为189.56亿元，同比减少约3%；毛利为47.2亿元，同比下降约25%；净利润为15.13亿元，同比减少约44%；公司拥有人应占净利润为7.01亿元，同比下降约61%；每股基本盈利为14.3分，同比下降约61%。

　　对于毛利下降，招商局置地称：“主要由于结转收入中毛利率较低项目占比较高，及于2020年撇减物业8.5亿元所致。”数据显示，该公司2020年毛利率约为25%，相比上年下降8个百分点。

　　对于净利润下降，招商局置地表示：“主要由于南京弘威盛房地产开发有限公司于2019年内工程完工，导致南京合资项目结转收入减少，本集团归属于南京合资项目的净利润，较2019年减少约3100万元。”

　　2020年，招商局置地未进入新的城市。根据2018年12月修订的《经修订及重列不竞争契据》（即不竞争协议），招商局置地失去了未进入城市的优先选择权，仅保留广州、佛山、南京及句容四城的排他性，同时还将考虑是否退出重庆和西安。在此之前，招商局置地在其与招商蛇口都未进入的城市中，拥有优先权。

　　除此之外，根据2018年版的不竞争协议，在除上述多个城市及区域之外，招商局置地仅能通过不超过40%的小股投资的形式，参与招商蛇口其他城市的项目。

　　但这项协议签订后，招商局置地迟迟未退出西安和重庆。在2020年3月的投资者业绩会上，招商局置地总经理余志良明确表示：“从目前公司业务发展来看，西安和重庆两个城市公司的财务资源和发展状况都非常良好，目前这两个城市会继续去做。”

　　招商局置地业绩报告显示，相比2019年的33个项目，2020年有41个房地产开发项目。其中重庆增加了1个，西安增加了6个。全年收益中，佛山、广州、重庆、南京及句容、西安、香港项目占集团总收益比例分别约为12%、17%、36%、33%、1%、0.35%，重庆的收益占比排名第一。

　　“不竞争协议导致招商局置地除了固有的区域之外，更多的机会只可能在三四线城市，而当前一二线核心城市才是房企重点布局的地方，招商局置地在内地的市场份额可能继续被压缩。”地产分析师严跃进对财联社记者说。

　　对于未来展望，招商局置地在业绩报告中称，将继续关注在香港及海外地区的投资机会，加强在香港参与优质物业发展的力度。

　　值得一提的是，虽然招商局置地早已宣布轻资产转型，不过截至2020年底，全年收益中，来自资产管理的收入仅1807.4万元，占全部收益的比例不足1%。

　　据近日招商局商业房托（01503.HK）发布的2020年业绩报告显示，房托在报告期内的收入为3.7亿元，物业收入净额2.74亿元，总资产同比2019年缩水11%至72.07亿元，资本负债率同比上升4.5个百分点至27.9%。

　　报告期内，招商局商业房托物业组合的整体出租率由2019年度的88%同比减少3.7个百分点至2020年度的84.3%，具体来看，仅花园城购物中心实现出租率上升，剩余4个写字楼和商业的出租率表现均不如2019年。深圳写字楼空置率持续上升，叠加疫情影响，新时代广场在2020年三、四月份出现大批量退租现象。