1、办公物业。 　　随着经济下行、中美贸易摩擦的持续，2019年办公租赁行业市场竞争持续激烈。与此同时，2020年初，新型冠状病毒肺炎疫情爆发，给本就竞争激烈的市场带来了更大的挑战。未来较长时间内，上海写字楼市场将持续租方市场： 　　（1）市场供给剧增，需求骤减，市场空置持续攀升。 　　根据专业第三方机构预测统计，未来五年上海写字楼市场年均供给将超过140万平方米，是过去十年年均供给的1.6倍。然而，市场平均空置率从2017年的12.6%攀升至2019年的19.5%，接近了2008年全球金融危机之后的市场水平，市场整体租金水平进一步下降。 　　（2）市场需求明显萎缩，大租户租赁决策放缓。 　　2019年，全市市场净吸纳量仅为29.6万平方米，而过去十年的年度平均值为75万平方米。在交易案例中，小面积租赁占比显著增加，大租户及超大租户的搬迁租赁更为谨慎，更多选择续租或搬迁至新兴商务区从而解决租赁成本。由于市场选择增多，承租方议价能力变强，降价续租已成为市场主流。 　　（3）疫情战役预计将影响未来半年的办公楼宇租赁市场，而后，优质业主和运营方预计将展现出更强的竞争力。 　　2020年初的疫情，预计将对2020年上半年的办公楼宇租赁工作造成影响，租赁节奏将相应顺延，预计将在疫情过后回升。疫情对于中小企业的影响将远超过大型租户。 　　此外，本次冠状病毒肺炎疫情将是对办公楼宇的运营和物业服务能力的一次巨大考验，也是对各大业主软实力的检验。疫情之后，经受住疫情考验的优质业主管理的办公楼宇预计将更受市场的青睐。 　　（4）整体市场竞争加剧，完全竞争市场到来。 　　随着新增办公有效需求的减弱、供给激增，楼宇租赁竞争已不单单是一个楼宇和一个楼宇之间的竞争，而是政策、服务、楼宇等的一揽子方案竞争。 　　目前，公司主要在营办公物业总建筑面积达206万平方米，其中长期在营甲级写字楼总建筑面积约173万平方米，且大多位于陆家嘴区域世纪大道、软件园及前滩区域。面对日趋激烈的市场竞争以及不断增大的办公楼宇总量，我们将根据市场竞争环境以及不同项目特征，及时调整租赁策略。具体措施如下： 　　（1）从速度到质量，聚焦招商引资。加强服务赢得信任和满意，增强客户黏性，注重存量客户需求开发，挖潜扩租面积并提高续租率。建立高效的客户开发渠道，对内加强存量客户带客户，对外加强中介渠道的维护。同时，做好客户与政府部门之间的桥梁。 　　（2）从存量到增量，聚焦品质管理。对标行业领先水平打造标杆项目；持续改进楼宇品质和管理水平；为大型租户提供更全面的产品组合。 　　（3）从粗放到精细，聚焦服务提升。实现服务体系高效化、服务标准规范化、服务方式智能化。 　　（4）从独立到协同，聚焦联动发展。利用公司城市综合服务商的能力，整合旗下多项资源，形成独特的服务及运营优势，为客户提供全方位的特色服务。 　　2、居住物业。 　　（1）商品住宅。 　　上海区域 　　从上海商品住宅新增供应来看，2019年新增供应量约765.3万平方米，同比下跌8%，其中公寓市场供应量约688.2万平方米，同比下降10%；别墅市场供应量约77.1万平方米，同比上涨13%。 　　2019年的楼市仍旧为调控年，各级政府继续遏制房价上涨，继续贯彻住房不炒的决心。同时，贯彻落实国家“因城施策”的管理要求，上海楼市的调控和趋势已经到了精雕细琢的阶段，在中央“稳地价、稳房价、稳预期”调控主基调下，上海没有出台重磅调控政策，而是以微调为主，松紧并存，稳定市场走向。2020年，维护上海房地产市场平稳运行仍然是市场调控的主要方向。 　　天津区域 　　相较2018年史上最强政策，自2019年第四季度开始天津房地产楼市政策频现政策放松信号（限价放松、支持人才落户新政等），可预见未来天津楼市依旧以稳定为整体市场主旋律。 　　2019年，天津商品住宅供应面积1557万平方米，同比去年上涨20%，成交面积1306万平方米，同比去年上升2.4%，成交均价15835元/平方米，同比去年上涨6.6%。2019年天津商品住宅主力成交总价段在250万以下，总占比达85.2%；500万以上成交住宅仅占2%，高总价房源去化难度较大。 　　截至2019年12月底，天津市商品住宅存量为2041万方，同比上涨4.9%，去化周期约为19个月，同比减少1个月；市内六区存量246万方，价格高昂，去化较慢，去化周期高达38个月，远郊受集中供应影响，库存体量936万方，远郊为主力成交区域，占比全市成交42%以上，去化速率较快，去化周期16个月，相比较去年同期减少33个月。 　　2019年四季度过往高地价地王项目相继亮相，主力总价在800-1200万，2020年将进入集中销售期，整体供货量近150万平方米，且各个项目产品各有特色，未来天津高端市场竞争压力极大。

经过近三十年的发展，公司完成了主营业务从单一土地开发向土地开发与租售并举的转型，商业地产板块已经发展到一个比较成熟的阶段。公司以商办物业租赁与销售为主业，物业规模、租金收入在经历了快速增长期后，正逐步平缓。近年来，公司积极响应国资国企改革的号召，于2017年完成了上海陆家嘴金融发展有限公司100%股权的收购，一举获得信托、证券、保险三家持牌金融机构，将业务领域从商业地产拓展至金融服务板块。作为国内知名的商业地产企业，公司不断寻求新发展途径，在优化公司产业布局的同时，持续推进地域发展，从单纯的“同质扩大”为关联产业的“适度多元扩张”，通过“商业地产”与其他相关联行业的互动协作，以及核心产品的有序、有效管理，并积极参与上海浦东新区新兴区域建设，如张江科学城、川沙新镇的发展，实现公司发展的“量”、“质”齐升，从而有效推进“商业地产+商业零售+金融服务”发展格局，实现公司可持续发展。