行业格局和趋势
　　中央政策层面从2019年初的平稳预期转变为年中的加码预期，再到年末的平稳预期，防止大起大落、不将房地产作为短期刺激经济手段，全面落实因城施策，地方层面多城激励人才购房，紧盯房价红线加码调控，“四限”局部放松。可以预见的是，稳定将是下一阶段房地产调控政策主基调，继续坚持“房住不炒”的定位，落实一城一策、因城施策的长效调控机制，夯实城市政府主体责任，切实把稳地价、稳房价、稳预期的目标落到实处。
　　公司开发的项目主要集中在北京地区，签约销售收入及营业收入也主要来源于北京地区的项目。2019年1月，公司以联合体形式成功获取了北京市丰台区地铁九号线郭公庄车辆段项目（三期）和海淀区地铁16号线北安河车辆段综合利用项目两个地块，公司于2019年12月成功竞得无锡具区路中瑞生态城地铁TOD综合示范项目用地，实现公司“植根北京、茂盛全国”战略发展在外地的首次落位，进一步夯实了公司在全国轨道交通车辆基地细分市场的地位。公司将继续发挥轨道物业开发核心竞争力，结合全国轨道交通发展契机，积极开拓新的业务区域，以获取更多的轨道物业项目，实现从北京样板到领域权威的蜕变，形成能够充分施展自身核心竞争优势和能力的差异化发展模式。
　　

经营计划目标的达成。
　　公司存货主要包括北京地区轨道物业项目、檀香府、璟悦府、锦悦府、无锡公园悦府和无锡轨道物业项目。报告期内，公司继续对无实际经营业务或经营状况不佳的非主业类子公司进行整合压减，不断优化资产结构，资产质量良好。
　　报告期内，公司积极拓展优质土地资源，于2019年1月以联合体形式成功获取了北京市丰台区地铁九号线郭公庄车辆段项目（三期）和海淀区地铁16号线北安河车辆段综合利用项目两个地块，有利于进一步夯实公司在北京轨交车辆基地细分市场的地位。同时，公司于2019年12月成功竞得无锡具区路中瑞生态城地铁TOD综合示范项目用地，实现公司“植根北京、茂盛全国”战略发展在外地的首次落位。
　　公司各项目全年共实现签约销售额约65.42亿元。各项目具体进度：
　　（1）西华府项目：落地区2栋商业办公楼竣工验收；
　　（2）琨御府项目：落地区14号楼首二层商业部分完成交付，16号楼4-5层精装交付，铁路公园完工并开放；
　　（3）北京公园悦府项目：2栋商业办公获取开工证，B11#住宅楼提前完成竣工交付，实现利润结转，2019年商品房普宅销售情况位列北京市第二，昌平区第一；
　　（4）檀香府项目：13栋住宅楼完成竣工交付，幼儿园竣工备案，部分楼栋主体结构封顶；
　　（5）璟悦府项目：10栋住宅楼和2栋商业办公楼竣工验收，配套小学竣工移交；2019年网签套数位列平谷区第一名；
　　（6）锦悦府项目：项目现场已全面进入地上主体结构施工阶段，部分楼栋已封顶；
　　（7）无锡公园悦府项目：二期一区进行工程施工建设；
　　（8）潭柘寺镇D地块项目规划方案设计已报审；
　　（9）三河燕郊项目：已经获取建设工程规划许可证（10）臻御府项目：一期已获取施工证；
　　（11）北安河项目：已获上盖区部分住宅楼栋施工证；
　　（12）无锡具区路项目：启动各项前期手续。

　　（三）财务状况分析
　　报告期内，公司实现净利润46,025.23万元，净利率10.64%；归属于上市公司股东净利润7,680.99万元，与上年同期相比减少78.54%；2019年度公司实现营业收入总额432,769.27万元，同比减少45.73%，本报告期公司的利润主要来源于房地产项目结转产生的收益。公司营业收入中房地产销售结转实现收入417,100.71万元，较上年同期减少364,353.07万元，减幅46.63%；物业租赁收入3,759.94万元，与上年同期相比增加1,284.56万元；进出口业务收入9,523.64万元，与上年同期相比减少1,598.79万元；服务及其他收入2,373.29万元。报告期内，公司三项费用总计59,466.31万元，较上年同期增加12,737.45万元，增幅27.26%；其中管理费用19,457.46万元，较上年同期减少109.62万元，变化不大，管理费用基本属于约束性固定成本。销售费用16,251.32万元，较上年同期增加4,276.16万元，增幅35.71%，主要系本期广告宣传及推广费较上年同期大幅增加。2019年1月1日起公司执行新金融工具准则，将原列报在财务费用中的委托贷款利息收入4,003.67万元调整至投资收益列报，调整后财务费用金额为23,757.53万元，剔除会计政策变更报表列报的影响，公司2019年度实际财务费用金额为19,753.86万元，较上年同期增加4,567.24万元，增幅30.07%，主要系费用化利息支出增加。
　　本报告期末，公司资产总额4,619,272.06万元，较期初增加1,432,513.80万元，增幅44.95%，资产总额中存货期末余额3,344,208.83万元，占资产总额的72.40%，较期初增加1,230,612.24万元，增幅58.22%，公司存货主要包括轨道物业项目以及其他景观物业项目，资产状况良好。
　　负债总额4,205,669.04万元，较上年末增加了1,480,448.58万元，增幅54.32%。随着公司规模不断扩大，项目开发速度不断加快，公司各项目持续预售并实现结转，资金快速回笼，负债总额中预收账款期末余额371,355.72万元，占负债总额8.83%，预收账款较期初增加175,356.00万元，增幅89.47%；本报告期末公司有息负债总计3,163,074.59万元，占负债总额75.21%，2019年度公司各类借款净增加1,082,557.84万元，增幅52.03%，其中公司控股股东借款期末余额2,622,090.00万元，占负债总额62.35%，占有息负债的82.90%。公司各项目预售资金将继续快速回笼，且公司整体资产质量良好，经营风险可控，公司有能力偿还到期各项款项。2019年12月31日公司资产负债率91.05%，与年初相比增加5.53个百分点，公司处于扩张期，规模进一步扩大，资产与负债同时增加。2019年末公司借款综合资金成本与上年同期基本持平，借款综合资金成本7.85%，较上年同期7.84%增加0.01个百分点。
　　本报告期末，归属于上市公司股东的净资产268,703.75万元，较上年末增加12,381.24万元，增加系公司其他综合收益增加所致。报告期归属于上市公司股东净利润7,680.99万元，公司2018年度每10股派发现金红利2元，发放现金红利总额14,815.55万元，分红事项已于2019年5月实施完毕。
　　本报告期，公司经营活动现金流量净额净流出为724,180.30万元，经营活动现金流量净额净流出较上年同期增加738,831.55万元，主要系本报告期公司新获取土地资源支付地价款所致，公司2019年度支付购买商品接受劳务支付的现金1,183,921.65万元。公司投资活动现金流量净额净流出为215,971.14万元，净流出主要系公司本报告期投资无锡轨道物业项目支付地价款。公司筹资活动现金流量净额净流入为838,070.44万元，筹资活动净流入较上年同期增加612,148.74万元，增加主要系公司规模扩大，本期融资总额较上年同期增加。

　　二、公司未来发展的讨论与分析
　　(一)行业格局和趋势
　　中央政策层面从2019年初的平稳预期转变为年中的加码预期，再到年末的平稳预期，防止大起大落、不将房地产作为短期刺激经济手段，全面落实因城施策，地方层面多城激励人才购房，紧盯房价红线加码调控，“四限”局部放松。可以预见的是，稳定将是下一阶段房地产调控政策主基调，继续坚持“房住不炒”的定位，落实一城一策、因城施策的长效调控机制，夯实城市政府主体责任，切实把稳地价、稳房价、稳预期的目标落到实处。
　　公司开发的项目主要集中在北京地区，签约销售收入及营业收入也主要来源于北京地区的项目。2019年1月，公司以联合体形式成功获取了北京市丰台区地铁九号线郭公庄车辆段项目（三期）和海淀区地铁16号线北安河车辆段综合利用项目两个地块，公司于2019年12月成功竞得无锡具区路中瑞生态城地铁TOD综合示范项目用地，实现公司“植根北京、茂盛全国”战略发展在外地的首次落位，进一步夯实了公司在全国轨道交通车辆基地细分市场的地位。公司将继续发挥轨道物业开发核心竞争力，结合全国轨道交通发展契机，积极开拓新的业务区域，以获取更多的轨道物业项目，实现从北京样板到领域权威的蜕变，形成能够充分施展自身核心竞争优势和能力的差异化发展模式。
　　(二)公司发展战略
　　近年来，在“以北京为中心，以轨道交通为依托”的发展战略导向下，公司调整优化资产结构，着力开发北京地区轨道物业，成功打造轨道物业专业开发核心竞争力，公司管理水平及盈利能力不断提升，经营业绩稳健增长，为股东创造了更多价值。
　　鉴于当前房地产行业格局的变化及北京首都功能定位的明确，为更好地引领公司业务向全国拓展，支持公司可持续发展，实现“亚洲轨道物业专家”愿景，2020年，公司将适时开展战略发展规划修订工作。
　　(三)经营计划
　　公司2019年度经营计划中预计签约销售额76.80亿元，实际完成65.42亿元，完成计划的85%，主要系受到调控政策影响，部分类型产品销售难度增加，签约、回款手续用时较长等。预计营业收入69.54亿元，实际完成43.28亿元，完成计划的62.24%。预计三项费用6.46亿元，剔除会计政策变更影响实际发生5.55亿元，完成计划的86%，主要系公司严控各项费用开支及资金成本降低。预计新开工面积25.36万平方米，实际开工30.16万平方米，完成计划的119%，主要系北安河项目、臻御府项目、檀香府项目、无锡公园悦府项目（二期）开工。预计竣工面积12.95万平方米，实际竣工17.62万平方米，完成计划的136%，主要系北京公园悦府项目、西华府项目、檀香府项目和平谷璟悦府项目竣工。
　　2020年，公司将积极营销、快速回款，加强自身造血能力，提高自身的抗风险能力。持续对标行业标杆，强化运营管控体系，注重工程质量安全，回归产品力打造，进一步提升经营管理效率，促进公司规模稳定增长。同时强调以现金流和利润为核心，以货值管理为基础，以计划管理为主线，实现全项目、全周期和全专业的高效统筹经营，确保“储-建-融-供-销-存-回-结”各阶段动态一体化适配经营策略。公司将主要做好以下几个方面的工作：
　　1、2020年促销售、抓回款，提升销售管控效率以及案场服务质量，以销售回款为主力保障财务稳定，想方设法推动商办的去化；2020年计划销售额79.5亿元，预计实现营业收入77.04亿元，三项费用预计8.15亿元；
　　2、2020年继续全面对标行业标杆，使考察与学习成为日常工作的重要组成部分，深入完善《京投发展产品系手册》并结合实际项目不断实践、检验与校准产品线体系及建造标准；
　　3、根据各项目整体开发计划，合理安排开发进度，2020年预计新开工面积44.91万平方米、竣工面积25.34万平方米；
　　4、不断创新融资模式，持续优化融资结构，有效降低资金成本，2020年预计现有项目资本性支出61.29亿元；
　　5、根据证监会、上交所等监管部门规定要求，继续做好上市公司治理、信息披露、投资者关系管理等各项工作。
　　此经营计划并不构成公司对投资者的业绩承诺，请投资者注意投资风险。